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出品|搜狐地產(chǎn)&焦點財經(jīng)

作者|陳盼盼

編輯|吳 亞

6月13日晚間，朗詩綠色管理(00106.HK)發(fā)布公告稱，擬出售在美國上市公司LandseaHomes8.54%股份，總代價2550萬美元，折合人民幣約1.83億元。

對于出售股份的理由，朗詩表示，出售可為集團(tuán)提供機(jī)會變現(xiàn)投資，將增加整體流動資金。

事實上，去年朗詩已出售多項資產(chǎn)，并對現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行交換要約，但依然面臨在手現(xiàn)金無法覆蓋短期債務(wù)的壓力，甚至已有4067萬美元債務(wù)出現(xiàn)實質(zhì)性違約。

面對流動性壓力，朗詩寄希望于積極銷售回款、出售若干投資物業(yè)等措施“回血”。

多次變現(xiàn)在美上市公司股份

朗詩主要在中國及美國從事地產(chǎn)開發(fā)及銷售、項目代建管理服務(wù)。此次出售股份屬于其美國子公司LandseaHomes。LandseaHomes主要在美國從事房地產(chǎn)開發(fā)及銷售，于2021年1月在美國納斯達(dá)克上市，股份代號LSEA。截至6月13日，朗詩擁有LandseaHomes約58.1%權(quán)益。

年報顯示，2022年，LandseaHomes獲得了7566萬美元利潤，創(chuàng)下歷史新高，還于美國佛羅裡達(dá)州新增項目可售面積約98.5萬平方米，可售貨值約118.9億元。截至2022年末，美國地區(qū)累計可售貨值約為312.6億元，是朗詩地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一大主力。

公告顯示，朗詩于6月12日與承銷商訂立相關(guān)出售事項協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，此次朗詩擬出售的股份包括確定股份及配股權(quán)股份，合共340萬股股份，相當(dāng)于LandseaHomes股份已發(fā)行及發(fā)行在外股份約8.54%。

出售價格則為每股7.5美元，相當(dāng)LandseaHomes于6月12日收市價每股8.39美元的約89%。

按照計劃，出售上述股份所得的銷售款項約2550萬美元。朗詩稱，預(yù)期將用作償還公司債務(wù)及集團(tuán)的一般營運(yùn)資金。

對此，朗詩表示，出售事項為集團(tuán)提供機(jī)會變現(xiàn)其于LandseaHomes的投資，并將增加集團(tuán)的整體流動資金。

這并不是朗詩第一次變現(xiàn)LandseaHomes的投資。2022年，朗詩分別于5月末、6月初兩次出售LandseaHomes10.7%股權(quán)、9.7%股權(quán)，累計變現(xiàn)7500萬美元。

而這7500萬美元均被朗詩用于償還債務(wù)及補(bǔ)充營運(yùn)資金，即增強(qiáng)朗詩的流動資金。

短債無法覆蓋

而出售LandseaHomes股權(quán)只是朗詩減輕流動性壓力的的一環(huán)。

2022年，樓市下行、融資環(huán)境困難，不少房企因為流動性緊張而暴雷。盡管近年來，朗詩正在發(fā)力輕資產(chǎn)，由重資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型為代建模式，甚至將公司名稱已由原來的“朗詩綠色地產(chǎn)”更名為“朗詩綠色管理”，以表轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的決心。輕決心。但是，過去多年的重資產(chǎn)開發(fā)模式也推高了朗詩的債務(wù)規(guī)模。

為了抵御行業(yè)寒冬，朗詩積極出售資產(chǎn)、加速回血。2022年，除出售LandseaHomes股權(quán)外，朗詩還相繼出售了南京鑫貝盛投資管理有限公司100%股權(quán)、上海融懋商業(yè)管理有限公司50%股權(quán)、上海朗松實業(yè)有限公司100%股權(quán)。

對于出售上述資產(chǎn)的原因，朗詩稱，一方面是加速出清重資產(chǎn)；另一方面是鞏固現(xiàn)金流量，進(jìn)一步增強(qiáng)應(yīng)對行業(yè)周期性風(fēng)險的能力。

此外，朗詩還提前進(jìn)行債務(wù)管理。2022年10年，朗詩將1.32億美元現(xiàn)有票據(jù)交換為2024年到期的新票據(jù)，以此減輕償債壓力。

通過出售資產(chǎn)、交換要約，朗詩的負(fù)債總額由2021年末的223.62億元降至2022年末的172.93億元，降幅達(dá)22.67%；有息負(fù)債則由2021年末的84.9億元下降至73.3億元。

即便如此，朗詩依然面臨巨大的流動性壓力。年報顯示，截至2022年末，朗詩73.3億元有息負(fù)債中，14.94億元須在一年內(nèi)償還，49.57億元須在一年至兩年內(nèi)償還。

但是，截至2022年末，朗詩的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約12.52億元，無法覆蓋短期負(fù)債。更糟糕的是，這12.52億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物中，包含美國上市公司LandseaHomes持有的現(xiàn)金結(jié)余約1.24億美元，相當(dāng)于約人民幣8.61億元。而這8.61億元與在美國的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)有關(guān)，且不可供公司作一般用途。

若剔除獨立管理的LandseaHomes所持現(xiàn)金，截至2022年末，朗詩手中的現(xiàn)金只有3.91億元，債務(wù)缺口更大。

兩筆債務(wù)悄悄違約

事實上，朗詩綠色管理已有債務(wù)悄悄違約了。

據(jù)獨立核數(shù)師報告，截至2022年末，朗詩因未到期償付違約本金為約3697萬美元的優(yōu)先票據(jù)。其還披露，朗詩于今年收到了一封正式的信函，要求其償付本息總額約370萬美元，相當(dāng)于約人民幣2543萬元的違約優(yōu)先票據(jù)，否則，可能向法院提出清盤呈請。

換句話說，朗詩已出現(xiàn)實質(zhì)性債務(wù)違約了，累計違約金額約4067萬美元。但是，搜狐財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，朗詩綠色管理并未對上述兩個違約事件進(jìn)行單獨公告披露，只在年報中透露，其正積極與違約優(yōu)先票據(jù)持有人協(xié)商以達(dá)成協(xié)議。

此外，截至2022年末，朗詩錄得凈虧損約24.54億元，營運(yùn)現(xiàn)金流凈流出約4.84億元。上述種種事項讓獨立核數(shù)師認(rèn)為，朗詩的持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性。

對此，朗詩在年報中提出六項緩解今年的流動性壓力的措施，包括繼續(xù)積極調(diào)整銷售及預(yù)售，加強(qiáng)回款；積極解決違約美債問題，向金融機(jī)構(gòu)申請項目開發(fā)貸、質(zhì)押股權(quán)融資、展期借款等；計劃出售若干投資物業(yè)，已跟潛在收購方有接洽；加快收回貿(mào)易及其他應(yīng)收款，控制行政開支等。

朗詩坦承，“若集團(tuán)未能實現(xiàn)上述計劃及措施的組合，則可能無法繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營?！?/p>

據(jù)悉，今年以來，朗詩的銷售業(yè)績增長依舊乏力。今年1-3月，其權(quán)益項目及開發(fā)代建服務(wù)項目簽約銷售額44.3億元，較去年同期43.5億元增加不足1億元。

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