“還了6年房貸,每年10萬(wàn),一共還了3萬(wàn)本金,57萬(wàn)利息。這合理么?”近日,知名博主張雪峰在社交平臺(tái)上發(fā)帖吐槽房貸利息過(guò)高,相關(guān)話題登上微博熱搜。盡管隨后其在微博上留言致歉,稱(chēng)“沒(méi)搞清具體情況”,不過(guò),關(guān)于房貸怎么還更經(jīng)濟(jì)、利息是否過(guò)高等話題,已經(jīng)引發(fā)熱烈討論。那么,“每月還款利息高過(guò)本金”這種情況是否真的存在?一位銀行業(yè)內(nèi)人士在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示,無(wú)論是等額本金還是等額本息的還款方式,均不會(huì)出現(xiàn)這種利息占比過(guò)高的現(xiàn)象。但從金融角度來(lái)看,等額本息付出的利息總支出,確實(shí)是一定大于等額本金的。還貸時(shí)哪種方式適合自己,還要具體情況具體對(duì)待。此外,對(duì)于近期被熱議的提前還貸是否劃算,也是因人而異。
【資料圖】
利息高過(guò)本金?看還款方式
盡管張雪峰在網(wǎng)上“認(rèn)錯(cuò)”道歉,但是房貸的利息、還款方式以及近期的提前還貸風(fēng)潮已經(jīng)成為熱門(mén)話題,引發(fā)熱烈討論。
“每個(gè)月還款將近5000元,為何利息就有3000元?”廣州市民何先生在還房貸時(shí)也有著和張雪峰一樣的困惑:為何還款利息是大頭?
事實(shí)上,這與何先生選擇的月供方式有關(guān)系。當(dāng)前,在辦理房貸業(yè)務(wù)時(shí),通常有兩種還貸方式可供選擇,一種是等額本金,另一種是等額本息。
簡(jiǎn)單理解,等額本金指的是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分,每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。由于每月的還款本金額固定,利息越來(lái)越少,借款人起初還款壓力還較大,但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)會(huì)越來(lái)越少。
等額本息則是在還款期內(nèi),每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金+利息)。但還款初期利息占每月還款的大部分,后續(xù)本金比重逐步增加,利息比重逐步減少,從而達(dá)到相對(duì)的平衡。
以100萬(wàn)元、純商貸期限為30年(360期)為例,以LPR基準(zhǔn)利率4.30%為準(zhǔn),有銀行業(yè)內(nèi)人士給羊城晚報(bào)記者算了一筆賬(見(jiàn)圖):
如果按照等額本金還款,月供約6361元,每月遞減9.95元(首期本金2778元,利息3583元,比例大概為1:2.9),往后本金不變、利息越少。最后還款總額達(dá)164.67萬(wàn)元,總利息64.67萬(wàn)元。
但如果按照等額本息還款,月供約4949元(首期本金1365元,利息3583元,比例大概為1:2.6),往后本金越多、利息越少。最后還款總額達(dá)178.15萬(wàn)元,總利息78.15萬(wàn)元。
但從還款金額來(lái)看,30年累計(jì)下來(lái),等額本金的還款總量是比等額本息少的,其中最大頭的利息支出明顯減少。
前述銀行業(yè)內(nèi)人士直言,無(wú)論是何種還款方式,都不會(huì)出現(xiàn)張雪峰提到的“還60萬(wàn)房貸利息57萬(wàn)”情況。至于如何抉擇,則要看個(gè)人權(quán)衡:如果經(jīng)濟(jì)條件難以扛住前期的本金壓力,可選擇等額本息這條更“穩(wěn)”的路子;如果前期資金較為充裕,則建議選擇等額本金還款。
提前還貸成熱門(mén)選擇?切勿盲從
當(dāng)前,房貸利率已逐漸步入“3時(shí)代”,提前還貸正成為“背貸一族”的新選擇。對(duì)此,上述業(yè)內(nèi)人士表示,是否提前還貸也因人而異,切勿盲從。
“這段時(shí)間咨詢提前還貸的客戶較多,且以年輕客戶為主,買(mǎi)房時(shí)間也都不久,大多是5-10年之內(nèi)。”廣州某銀行網(wǎng)點(diǎn)的工作人員向記者表示,近期提前還貸都需要進(jìn)行預(yù)約排隊(duì)。
據(jù)悉,今年1月央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后,已有多地自主下調(diào)首套房貸款利率。按照現(xiàn)行LPR利率,珠海、南寧、株洲和常德等地的首套住房商貸利率調(diào)至3.7%水平。
不少“背貸一族”正選擇自降杠桿、縮減負(fù)債。廣州市民曲小姐就是其中一員,她告訴記者,2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)還比較火熱,利率處于5個(gè)點(diǎn)的高位,當(dāng)時(shí)申請(qǐng)了貸款約100萬(wàn)元,預(yù)計(jì)20年還清,月供6700元。
結(jié)果后來(lái)查賬單的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)每個(gè)月實(shí)際還本金1200元左右,剩余的均為利息。因?yàn)橛辛τ杏噱X(qián),也沒(méi)有更好的投資渠道,思量再三后,曲小姐已在2022年8月取出9萬(wàn)元,嘗試了第一次提前還貸,計(jì)劃今年再提前還一筆。
對(duì)于近期出現(xiàn)提前還貸潮的原因,業(yè)內(nèi)人士表示,除了投資渠道收窄、人們風(fēng)險(xiǎn)偏好發(fā)生變化等因素外,一些前期房貸利率較高的房貸存量客戶因?yàn)椤案呶徽緧彙?,也選擇了提前還貸。
不過(guò)上述業(yè)內(nèi)人士提醒,如果有提前還貸的想法,需要考慮好具體的提前還款金額,以及到底是選擇縮短年限還是減少月供的方式。值得注意的是,如果前期申請(qǐng)的是公積金貸款利率低于純商貸,可暫時(shí)不考慮提前還貸。(記者 黃穎琳 戴曼曼)
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