觀點(diǎn)網(wǎng)上半年房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)回暖不及預(yù)期，不少房企似乎仍未找回節(jié)奏，而靈活調(diào)整銷售節(jié)奏的五礦卻實(shí)現(xiàn)了增長。

五礦地產(chǎn)8月24日披露中期業(yè)績報告顯示，期內(nèi)，公司連同其附屬公司、合營公司及聯(lián)營公司合約銷售額較去年同期增長7.1%至70.6億元人民幣，合約銷售總樓面面積較去年同期增長35.2%至33萬平方米。合約銷售額主要源自一線及核心二線城市之房地產(chǎn)發(fā)展項目。

從區(qū)域劃分來看，環(huán)渤海區(qū)域銷售26.3億元人民幣，占比37.3%；長三角區(qū)域銷售12.4億元人民幣，占比17.6%；兩大區(qū)域共計貢獻(xiàn)了逾50%的銷售業(yè)績。

【資料圖】

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，五礦地產(chǎn)上半年不僅銷售表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，在結(jié)轉(zhuǎn)收入、利潤、毛利方面同樣有明顯增幅。

報告顯示，期內(nèi)五礦地產(chǎn)的綜合收入為83.43億港元，較去年同期62.83億港元上升32.8%，收入主要源自珠三角地區(qū)之房地產(chǎn)發(fā)展項目。實(shí)現(xiàn)凈利潤5.93億港元，大幅增長10.9倍。

同時，公司整體毛利率由去年同期的13.5%上升至21.6%，主要是期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較高的房地產(chǎn)發(fā)展項目占比較多，以及專業(yè)建筑業(yè)務(wù)扭虧為盈、物業(yè)投資業(yè)務(wù)毛利率上升所致。

調(diào)整應(yīng)對 歸母凈利增24.4%

目前已公布中期業(yè)績的房企數(shù)據(jù)顯示，銷售實(shí)現(xiàn)增長的并不多，利潤增長的更是是鳳毛麟角，而五礦地產(chǎn)卻交出了不俗的成績單。

中報數(shù)據(jù)顯示，該公司收入主要來自房地產(chǎn)發(fā)展、專業(yè)建筑及物業(yè)投資三個業(yè)務(wù)。2023年上半年，該公司綜合收入為83.43億港元，較去年同期的62.83億港元上升32.8%。溢利5.93億港元，同比增長10.9倍；歸屬于公司股權(quán)持有人溢利為1.12億港元，同比增長24.4%。

該公司房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)收入同比上升32.4%至81.85億港元，占公司綜合收入的98.1%。由于珠三角地區(qū)部份房地產(chǎn)發(fā)展項目于2023年上半年進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，使得期內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)收入較去年同期上升。

專業(yè)建筑業(yè)務(wù)收入較去年同期上升73.1%至1.35億港元，占公司綜合收入的1.6%。專業(yè)建筑業(yè)務(wù)收入在復(fù)常后顯著上升，主要是由于在建項目在積極趕工下使完工量增加所致。

據(jù)了解，五礦地產(chǎn)主要于香港市場經(jīng)營以設(shè)計、制造及安裝幕墻業(yè)務(wù)為主的專業(yè)建筑業(yè)務(wù)，標(biāo)志性項目包括西九故宮博物館、海洋公園水世界、蓮塘口岸及戲曲中心等。近年公司持續(xù)優(yōu)化營運(yùn)架構(gòu)，積極調(diào)整業(yè)務(wù)方向，期內(nèi)未有承接新的項目，但與本地發(fā)展商持續(xù)保持著良好的合作關(guān)系，繼續(xù)尋求良好的發(fā)展機(jī)遇。

此外，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入較去年同期上升9.5%至0.23億港元，占公司綜合收入的0.3%。據(jù)悉，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入主要來自香港的兩幢商業(yè)大廈，而收入上升主要是公司成功把握本年初中港通關(guān)的利好消息，于上半年成功租出大部份空置單位，致使期內(nèi)出租率較去年同期有顯著上升，出租率達(dá)到89.0%（2022年同期為63.2%）；毛利率較去年同期上升2.1個百分點(diǎn)至70.2%。

可以看到，積極應(yīng)對行業(yè)調(diào)整的五礦地產(chǎn)，三個業(yè)務(wù)的表現(xiàn)均錄顯著增長。

另據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱中報，得益于期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率較高、專業(yè)建筑業(yè)務(wù)扭虧為盈以及物業(yè)投資業(yè)務(wù)毛利率上升，公司的整體毛利率由去年同期的13.5%提升至21.6%，同比增長8.1個百分點(diǎn)。

綜合以上原因，由于期內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模增加，以及公司的毛利水平有所提升，五礦地產(chǎn)的凈利潤較去年同期上升10.9倍至5.93億港元，公司股權(quán)持有人應(yīng)占溢利由去年同期的0.90億港元上升24.4%至1.12億港元，公司股權(quán)持有人應(yīng)占核心溢利為3.98億港元。

加速去存貨 保融資暢通

收入增長與企業(yè)努力保交付息息相關(guān)，但與此同時，五礦地產(chǎn)也并未松懈對于房源銷售的把控。

2023年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)雖有一定修復(fù)，但回暖似乎不及預(yù)期，面對這樣的市場環(huán)境，五礦地產(chǎn)則緊隨市場變化搶抓銷售窗口期，靈活調(diào)整銷售節(jié)奏；同時創(chuàng)新營銷舉措加大存貨去化力度，積極推進(jìn)數(shù)字化營銷工作。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，該公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售額70.6億元人民幣，同比增長7.1%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積33萬平方米，同比增長35.2%。從城市劃分來看，全年的銷售額主要來自于一、二線城市；從區(qū)域劃分來看，環(huán)渤海區(qū)域占比37.3%，長三角區(qū)域占比17.6%，兩大區(qū)域共計貢獻(xiàn)了逾50%的銷售業(yè)績。

另外，部分項目價格出現(xiàn)了不同程度的下滑。五礦地產(chǎn)基于謹(jǐn)慎性原則對存在減值跡象的存貨計提減值撥備1.92億港元（2022年6月30日：1.69億港元）。

值得注意的是，在上半年銷售錄得增長的情況下，其銷售及營銷費(fèi)用為1.65億港元。期內(nèi)個別子公司折舊費(fèi)用減少，故在收入增加的背景下，期內(nèi)銷售及營銷費(fèi)用仍與去年同期水平相若（2022年同期為1.66億港元）。

行政及其他開支更是較去年同期下降18.3%至2.32億港元，主要由于該公司嚴(yán)格控制行政費(fèi)用支出，以致期內(nèi)營業(yè)外支出、員工成本、銀行收費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用均有所減少所致。

期內(nèi)，由于結(jié)轉(zhuǎn)收入較新增合同銷售回款多，該公司合約負(fù)債下降39.5%至69.01億港元，資產(chǎn)負(fù)債率（總負(fù)債對總資產(chǎn)）為72.5%（2022年12月31日：75.1%）。剔除合同負(fù)債及遞延收入的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%（2022年12月31日：69.8%）。凈負(fù)債率（債務(wù)凈額對權(quán)益總額）上升17.6個百份點(diǎn)至112.1%（2022年12月31日：94.5%），主要由于期內(nèi)借款增加及現(xiàn)金減少所致。

中期報告顯示，五礦地產(chǎn)在大力拓展業(yè)務(wù)的同時，也積極開展財務(wù)籌劃，確保境內(nèi)外融資渠道暢通。

如境外融資方面，五礦地產(chǎn)于今年2月與若干銀行簽訂一項9.7億港元3年期俱樂部貸款協(xié)議，貸款款項用作現(xiàn)有借款再融資。此外，其積極調(diào)整借款架構(gòu)，于5月與一家銀行簽訂一項10億人民幣一年期循環(huán)貸款協(xié)議，貸款款項用作置換現(xiàn)有的港元借款。

境內(nèi)融資方面，于6月向國內(nèi)專業(yè)投資者非公開發(fā)行12億人民幣無擔(dān)保債券。堅守審慎的財務(wù)管理原則，并透過加強(qiáng)現(xiàn)金流和流動資金以維持穩(wěn)健的財務(wù)實(shí)力。

數(shù)據(jù)顯示，五礦地產(chǎn)于2023年6月30日擁有現(xiàn)金及銀行存款（不包括受限制現(xiàn)金及銀行存款）70.34億港元，其中95.0%、4.8%及0.2%分別以人民幣、港元及美元列值。該公司于2023年6月30日尚未使用之銀行融資額度為56.91億港元。

很顯然，房地產(chǎn)行業(yè)仍處調(diào)整周期，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長是大家追求的目標(biāo)，五礦地產(chǎn)2023年上半年通過銷售策略、控本增效以及財務(wù)籌劃等方面的靈活調(diào)整，實(shí)現(xiàn)銷售、收入、利潤等全方位業(yè)績逆市增長，或許就是有質(zhì)量增長的最好體現(xiàn)。

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