90平方米三居室，10年租金180萬(wàn)元，作為全市首批企業(yè)自持租賃房的萬(wàn)科翡翠書(shū)院上周開(kāi)放樣板間，卻因租金價(jià)格被推上風(fēng)口浪尖，更有評(píng)論稱(chēng)其為“萬(wàn)科式打劫”。企業(yè)自持租賃房到底是什么房?租金為何定這么高?帶著這些疑問(wèn)，本報(bào)記者昨天探訪(fǎng)了萬(wàn)科翡翠書(shū)院樣板間。

房子 90平方米為主的精裝房

萬(wàn)科翡翠書(shū)院位于海淀區(qū)永豐基地，距離中關(guān)村13公里、西二旗8公里，周?chē)x得最近的人群就是中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園的科技從業(yè)者。北京萬(wàn)科則將其定位為適合家庭需求的家庭型長(zhǎng)租公寓。

從對(duì)外展示的樣板間看，這批企業(yè)自持租賃房和傳統(tǒng)概念中的出租房、租賃式公寓并不相同，更像是高端的服務(wù)式公寓。現(xiàn)場(chǎng)展示的規(guī)劃顯示，項(xiàng)目的綜合容積率為1.78，除了最北面有幾棟10到15層的高樓外，其余均為3至8層的樓高。一期推出的房源在1000多套，戶(hù)型也分為兩類(lèi)：90平方米的三居和180平方米左右的復(fù)式四居，其中90平方米的三居戶(hù)型占總套數(shù)的約70%。室內(nèi)看，所有房源均按照綠色三星標(biāo)準(zhǔn)建造，精裝修交房，配備中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。

以廚房為例，記者注意到，樣板間的廚房?jī)?nèi)不僅配備了煙機(jī)、灶具、烤箱等，還有可升降的櫥柜、紫外線(xiàn)殺菌設(shè)備，從裝修精細(xì)程度上看，確實(shí)不同于傳統(tǒng)的租賃房。

租金 最短租3年每月不低于1.5萬(wàn)元

高租金，是萬(wàn)科翡翠書(shū)院最為爭(zhēng)議的地方。根據(jù)記者從現(xiàn)場(chǎng)的了解，按照初步框架，90平方米三居室的月租金為1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)元，180平方米四居室的月租金為3萬(wàn)至4萬(wàn)元。單次租期則是從3年起步，最長(zhǎng)10年。這也符合此前《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中所要求的，開(kāi)發(fā)企業(yè)持有土地的對(duì)外出租，單次租期不得超過(guò)10年。

租金支付上，無(wú)論租期長(zhǎng)短，租戶(hù)都需要在房屋交付前一次性付清首個(gè)租期內(nèi)的全部租金。對(duì)于簽訂10年租期的租戶(hù)，將可鎖定租金價(jià)格，10年內(nèi)不會(huì)變動(dòng)上調(diào)租金。以90平方米三居月租金1.5萬(wàn)元計(jì)算，如果一次簽訂10年租約，全部的租金就是180萬(wàn)元，180平方米四居則將達(dá)到最低360萬(wàn)元。

萬(wàn)科翡翠書(shū)院計(jì)劃在今年啟動(dòng)預(yù)租，在2020年交付，也就是說(shuō)，租戶(hù)需要在預(yù)租時(shí)交付一筆象征性意向金，在2020年交付前支付所有租金。這也是10年租金180萬(wàn)元說(shuō)法的由來(lái)。

回應(yīng) 成本反推收益率不超過(guò)3%

一套房子租4萬(wàn)元，萬(wàn)科這是不是在推高租金價(jià)格?對(duì)于此，記者向北京萬(wàn)科方面求證。“房屋租賃市場(chǎng)的需求是多樣的，有中低端需求，也有高端需求。我們有2萬(wàn)間的經(jīng)濟(jì)型長(zhǎng)租公寓泊寓，而翡翠書(shū)院定位的是高端產(chǎn)品，滿(mǎn)足少部分人群需求，不能因?yàn)轸浯鋾?shū)院價(jià)格高，就說(shuō)我們推高租金、作惡打劫。”北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱(chēng)，萬(wàn)科翡翠書(shū)院的租金價(jià)格是從成本反推而得，兩個(gè)地塊的地價(jià)加上50億元的資金和建安成本，在不考慮配套、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本等的情況下，總成本已達(dá)到160億元。理想條件下，該項(xiàng)目的收益率不會(huì)超過(guò)3%，對(duì)企業(yè)而言是極其微利的。

記者仔細(xì)做了求證，總成本160億元的說(shuō)法是屬實(shí)的。翡翠書(shū)院所在的地塊，是2016年“9·30”之后北京為了控制房?jī)r(jià)而執(zhí)行的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策的產(chǎn)物，共出現(xiàn)了4塊企業(yè)100%自持地塊。其中，永豐產(chǎn)業(yè)基地0062、0166、0158地塊和0132、0120、0162地塊，最終地價(jià)是50億元和59億元，也就是翡翠書(shū)院所在的兩個(gè)地塊，成交時(shí)的樓面價(jià)便達(dá)到36000元/平方米。

“單純從租金看，4萬(wàn)元確實(shí)太高，但對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，這樣的定價(jià)絕不是暴利。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，109億元的地價(jià)下還按照正常規(guī)劃成小戶(hù)型出租，根本行不通，所以只能建設(shè)成為高端住宅出租。

盼望 租戶(hù)期待租售同權(quán)

在《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中，對(duì)于租金定價(jià)也是這樣寫(xiě)的：企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。記者也隨機(jī)采訪(fǎng)了部分居民，有人覺(jué)得4萬(wàn)元的租金價(jià)格太高，也有人覺(jué)得如果自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力足夠那也可以去享受。

有沒(méi)有可能通過(guò)引入金融產(chǎn)品從而降低租金?銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于首批企業(yè)自持租賃地塊屬于試驗(yàn)性質(zhì)的產(chǎn)品，而不是純商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)品，所以銀行對(duì)此也非常謹(jǐn)慎，生怕碰觸政策“紅線(xiàn)”。而對(duì)于租戶(hù)來(lái)說(shuō)，有聲音也提出，希望像政策性住房那樣，在企業(yè)自持租賃地塊上能給予“租售同權(quán)”的政策，該項(xiàng)目?jī)?nèi)配建的學(xué)校，租戶(hù)子女也能享受和買(mǎi)房子女一樣的入學(xué)政策。