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作者 | 葉子沛

萬達商管正在為實現(xiàn)今年二季度于港交所上市而努力，但擺在眼前的困難仍有不少。

(資料圖)

自去年12月監(jiān)管放開“內(nèi)保外貸”后，碧桂園、龍湖等一批房企在境外融資上有所斬獲，萬達同樣在嘗試境外融資以對其年內(nèi)到期債務(wù)進行借新還舊，但萬達的境外融資路走得并不輕松。

今年1月，萬達將其持有的萬達酒店發(fā)展的全部股權(quán)抵押給新加坡主權(quán)基金淡馬錫以換取貸款。2月，萬達又嘗試以“內(nèi)保外貸”的形勢向境內(nèi)一金融機構(gòu)貸款3.5億美元以償還3月到期的美元債，這筆貸款目前仍未有下文。

2023年是萬達的償債高峰，根據(jù)企業(yè)預(yù)警通以及choice等平臺，今年萬達有兩筆、本金合計7.5億美元的到期債券，約合人民幣51億元，同時還有9筆，本金合計達243億元的境內(nèi)債券將于年內(nèi)到期或行權(quán)。

償債壓力下，萬達商管兩度發(fā)布高息美元債，募集了7億美元的資金用于償還年內(nèi)的到期境外債務(wù)，而其平均高達11%的票面利率，要遠高于萬達現(xiàn)存續(xù)美債利率以及同期發(fā)債的央國企金茂、越秀4%的境外債利率。

而即使在這兩筆債券落地后，萬達商管依舊面臨不小的壓力，其中近400億的上市對賭依舊是其流動性上的壓力之一，不過美債發(fā)行路演上，萬達商管管理層稱，珠海萬達商管預(yù)計將于2023年二季度完成在香港IPO上市，境外債券發(fā)行的火熱是否真的能夠為其上市之路帶來幫助？

“不美好”的融資“破冰”

雖然叩開了關(guān)閉已久的房企境外債券融資的大門，且一經(jīng)發(fā)行便受到投資人的“瘋搶”，但萬達商管的境外融資并不十分“美好”。

今年1月，萬達商管發(fā)行了一筆2年期4億美元債券，息票率11%，也獲得資本市場近14億元的超額認購，市場部分聲音將之稱為地產(chǎn)美元債新發(fā)“破冰”。

2月6日，萬達商管又再度成功發(fā)行了3年期高級無抵押美元債券。

據(jù)悉，這筆3億規(guī)模的美元債期限為3年，利率為11.00%，考慮到發(fā)行價格為96.639美元，其實際收益率為12.375%。

同時，萬達發(fā)行的是美元信用債，即沒有抵押品，完全靠公司信譽而發(fā)行的債券，這筆債券同樣獲得了8.3億美元的超額認購。

至此，萬達商管年內(nèi)已經(jīng)兩度發(fā)出高息美元債。

結(jié)合從發(fā)行情況以及超額認購的情況，有部分聲音將這兩筆美元債的發(fā)行視作國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外債融資破冰的標(biāo)志。同時，也有解讀認為，是“內(nèi)保外貸”放開下的積極效應(yīng)。

但萬達的這兩筆美元債的背后，依舊隱藏著其境外融資的艱難。

雖然萬達商管近期兩度發(fā)行共計7億美元的境外債，但其所付出的“代價”遠比近期于境外融資的其他受支持的房企要更為沉重。

從票面利率來看，今年發(fā)行的兩筆美元債利率均顯著高于萬達商管現(xiàn)存續(xù)的債券水平。

如萬達商管將于2023年到期的兩筆美元債，其票面利率分別為6.875%以及8.875%。

同時，萬達商管發(fā)行的這兩筆境外債利率也顯著高于同期發(fā)行境外債的另外兩家央國企。

今年1月，金茂以及越秀也于澳金所分別發(fā)行了本金約和人民幣20.5億元以及20億元的境外債券，而這兩筆債券的利率均只有4%。

其新發(fā)的兩筆債券利息顯著高于其現(xiàn)存續(xù)的美元債，萬達的利息成本也將相應(yīng)提升。同時，遠高于其他發(fā)債主體的利率則依舊體現(xiàn)出部分民營房企在境外融資上的被動地位。

償債壓力下的“無奈之舉”

高息美元債的發(fā)行或是萬達商管的無奈之舉，2023年是萬達商管的償債高峰之一，企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，萬達商管的美元債將在未來一年內(nèi)集中到期。

2023年萬達集團及萬達商業(yè)有兩筆美元債分別將于3月、7月到期，合計金額約為7.5億美元，約合人民幣50.9億元，此外萬達商管還有一筆本金6億美元的境外債將于明年1月到期。

境內(nèi)債方面，根據(jù)choice數(shù)據(jù)，萬達商管共計有9筆，本金合計達243億元的債券將于年內(nèi)到期或行權(quán)。

為了對到期債務(wù)進行借新還舊，萬達商管開年動作頻繁，除了這兩筆美元債外，萬達商管還曾尋求過“內(nèi)保外貸”。

2022年12月，監(jiān)管給出針對部分房企的“內(nèi)保外貸”政策支持后，龍湖集團于去年12月9日獲得了7億元的貸款，此后碧桂園也獲得了2.8億美元的雙幣定期貸款融資。

但萬達商管的“內(nèi)保外貸”卻并沒有那么順利。

今年2月1日，大連萬達集團也曾計劃用其境內(nèi)的資產(chǎn)進行抵押，和境內(nèi)一家金融機構(gòu)洽談一筆約3.5億美元的境外貸款，以償3月份到期的美元債，不過目前這筆“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)還未落地。

而1月11日，萬達將其持有的65.04%、約30.55億股萬達酒店發(fā)展股份抵押給新加坡主權(quán)基金淡馬錫以換取貸款，具體的貸款金額則未作詳細披露。

但隨著兩筆債券的發(fā)布，萬達商管的短期償債壓力有所改善，同時其境外融資的重啟也被認為將在一定程度上支持其上市計劃的推動。

不過，萬達商管的這兩筆美元債所得資金將用于對到期境外債務(wù)的償付，僅滿足其借新還舊的需求，同時高息信用債的形式是否具有持續(xù)性也有待考量。

管理層預(yù)計二季度完成上市

即使以高息的代價，先于境內(nèi)其他房企成功發(fā)行了美元債，但萬達商管仍舊未能徹底擺脫其當(dāng)下面對的壓力。

標(biāo)普在此前的評級報告中曾表示，大連萬達商管集團先前發(fā)行的4億美元兩年期債券將提升流動性，但萬達美元債的融通依舊需要部分依靠其上市募資所得資金。

即使通過兩筆債券的發(fā)行能夠?qū)ζ淠陜?nèi)到期美元債進行償付，但對于大連萬達商管集團來說，旗下珠海萬達商管上市成功與否依舊至關(guān)重要。

根據(jù)大連萬達商管發(fā)布的財務(wù)報表，截至2022年9月底，萬達商管的在手現(xiàn)金為348.2億元，而且短期借款余額為396.8億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為244.9億元，據(jù)此，萬達依舊面臨著一定的壓力，不過萬達商管還有超300億元的交易性金融資產(chǎn)，如果變現(xiàn)則能夠為其提供償債資金。

同時，大連萬達依舊面臨著上市對賭帶來的額外壓力，2021年下半年，萬達商管從珠海萬達商管的幾名IPO前投資人處收到395億元投資款。之后，萬達商管用這些資金償還了部分債務(wù)和進行短期金融投資。

根據(jù)此前的對賭協(xié)議，如果珠海萬達商管未能在2023年年底前上市，萬達商管有義務(wù)回購IPO前投資者持有的股份，標(biāo)普在此前發(fā)布的評級報告中就曾指出，如果珠海萬達商管未能成功上市，未來12-18個月公司及其母公司大連萬達集團股份有限公司將面臨重大流動性風(fēng)險。

如今，珠海萬達商管已經(jīng)三度交表，距離其業(yè)績對賭的上市期限也越來越近，但目前其上市仍未迎來明確結(jié)果。

從此前招股書的兩度失效來看，萬達商管在2022年內(nèi)并未找到關(guān)于其上市難題的破局之道。

據(jù)澎湃新聞報道，在2月6日舉行的大連萬達商管集團美元債發(fā)行路演會上，萬達商管管理層稱，珠海萬達商管預(yù)計將于2023年二季度完成在香港IPO上市。

此次領(lǐng)先行業(yè)，率先突破了境外債券融資并受到境外投資者的超額認購，化解了部分短期債務(wù)壓力，這一突破或許給萬達商管帶來估值上的支撐，進而為珠海萬達商管的上市提供新的支撐。

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