今年的樓市，如果用一個(gè)字來(lái)形容的話，那就是：難。

銀行收緊開(kāi)發(fā)貸，房企貸款難;

樓市資金被掐斷，房企融資難;

房貸額度緊缺，買(mǎi)房難;

......

這些“難”的背后，細(xì)數(shù)一下，卻藏著不少五味雜陳。

2019樓市依然“穩(wěn)中求進(jìn)”

過(guò)去10個(gè)月，樓市整體銷售依然比較穩(wěn)，其中最值得關(guān)注的是銷售額和銷售面積。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月份，商品房銷售面積133251萬(wàn)平方米，增速今年以來(lái)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%;商品房銷售額124417億元，增長(zhǎng)7.3%;其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.8%。

而“進(jìn)”則是銷售額相比去年15萬(wàn)億來(lái)說(shuō)，今年超過(guò)去年基本是大概率事件，而這也說(shuō)明了一點(diǎn)，那就是在樓市整體收緊的背景下，國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求仍然旺盛。

人才引進(jìn)=樓市松綁?

今年樓市最大的看點(diǎn)我想一定少不了各地的搶人大戰(zhàn)。一線城市一直對(duì)人才有著強(qiáng)烈的吸引力，因此剛需供應(yīng)很充足，而其他城市的剛需則很大程度上來(lái)自于各地人才引進(jìn)政策。

今年年初至今，全國(guó)有超過(guò)30城陸續(xù)出臺(tái)了人才新政，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，單單10月就超過(guò)23次人才政策，在所有67次房地產(chǎn)政策里占據(jù)了34%。

是人才不夠用嗎?其實(shí)并不是。每年大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)都在增長(zhǎng)，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速下滑，就業(yè)機(jī)會(huì)在減少，理論上人才是供大于求的。但為何這些城市都在搶人呢?

中泰證券研報(bào)顯示，從2014年至今，中專畢業(yè)生增速持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，2014年下降8%，2015年下降達(dá)10%，2016年下跌6%，2017年重回8%的下跌趨勢(shì)。中等職業(yè)教育畢業(yè)生等技能型人才缺口正在持續(xù)擴(kuò)大!這才是搶人的根本原因。

所以這也是為什么南京、重慶、武漢、西安等不少城市都將落戶門(mén)檻放低至中專、技校。高學(xué)歷人才對(duì)于一線城市的服務(wù)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)固然重要，但技工才是不少二三線城市工業(yè)基礎(chǔ)真正需要的人才。

但搶到了人就可以提振當(dāng)?shù)貥鞘袉?也不是。首先人才引進(jìn)并不等同于給樓市松綁，搶人大戰(zhàn)”的興起，對(duì)活躍樓市效果微乎其微，短期的強(qiáng)刺激終究無(wú)法持續(xù)，真正有潛力的城市，完全不需要短期引進(jìn)的人才和剛需;其次引進(jìn)了人才你還得留住他們，房?jī)r(jià)與收入差距不能太大，因?yàn)楫?dāng)?shù)睾侠淼臉鞘胁攀侨瞬耪邔?shí)施的土壤。

房貸利率的博弈

近幾個(gè)月，包括貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)、中期借貸便利利率(MLF)在內(nèi)的接連下調(diào)。11月20日，1年期和5年期LPR利率分別下調(diào)0.05%，對(duì)于個(gè)人商業(yè)貸款來(lái)說(shuō)，5年期以上的貸款絕大部分都是房貸，所以5年期LPR利率下調(diào)，相當(dāng)于“房貸基準(zhǔn)利率”松動(dòng)的一個(gè)信號(hào)，且隨著未來(lái)市場(chǎng)利率的繼續(xù)下調(diào)，“房貸基準(zhǔn)利率”大概率還會(huì)走低，但房?jī)r(jià)上漲幅度終究還得與基本面和貨幣增速相匹配，不得胡來(lái)。

中央政治局會(huì)議釋放樓市重要信號(hào)

今年7月30日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這不僅打消了市場(chǎng)輿論關(guān)于是否會(huì)以刺激樓市來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)增速的質(zhì)疑，也為未來(lái)樓市定了調(diào)。

首次提出這個(gè)，說(shuō)明此輪的房地產(chǎn)調(diào)控是認(rèn)真的，長(zhǎng)期的，地方政府別抱幻想。此外，在全球降息的大背景下，也進(jìn)一步告訴市場(chǎng)不能因?yàn)槔氏滦卸霈F(xiàn)炒房的念想。

樓市：全面收緊

定了調(diào)，就得行動(dòng)。

今年8月，多地房貸利率上浮，不少熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)房貸額度收緊，暫停受理房貸的情況，合肥甚至有12家銀行接連停止二手房貸款。而就在幾天后，全國(guó)多家銀行也收緊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度。

顯然，這是對(duì)政治局會(huì)議定調(diào)后的實(shí)踐。掐死房貸額度和開(kāi)發(fā)貸額度，一邊是需求端，一邊是供應(yīng)端，可謂釜底抽薪。

其實(shí)從5月份開(kāi)始，房地產(chǎn)的收緊信號(hào)就已經(jīng)很明顯。5月18日銀保監(jiān)會(huì)便明確了整治違規(guī)向房企“輸血”的亂象;今年7月初，銀保監(jiān)要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速。

百因必有果，由于信托房地產(chǎn)投向的占比從2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%，以及上半年國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)額達(dá)1.33萬(wàn)億元，增速下降，但總量有增無(wú)減，這才引起了監(jiān)管層的注意。不過(guò)截至11月26日，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模環(huán)比增速負(fù)增長(zhǎng)，為2015年4季度以來(lái)首次!流入樓市資金得到有效控制，但遏制資金流入樓市仍然任重道遠(yuǎn)。

房企“扎堆”破產(chǎn)：最殘酷的時(shí)代來(lái)了?

據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至11月20日，已有454家房企破產(chǎn)，而去年全年僅為450家左右，刷新紀(jì)錄已成定局。

與其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的命運(yùn)一樣，房企一旦被切斷資金來(lái)源，這里又沒(méi)有其他資金跟上，就很容易死掉。很多人說(shuō)現(xiàn)在不是經(jīng)常“小步快跑”式頻繁降息嗎?為啥房企還這么悲催呢?

要知道，現(xiàn)在是寬貨幣，緊信用的環(huán)境。澤平宏觀數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度M2增速平均值僅8.36%，與前三季度社會(huì)融資規(guī)模和名義GDP增速相匹配。而“寬”出來(lái)的這些貨幣，監(jiān)管層是希望流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的。緊信用，則旨在遏制樓市再度過(guò)熱，防止開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)炒作。

房貸新政正式出爐

今年不少地方都開(kāi)始陸續(xù)執(zhí)行最新的房貸政策，總結(jié)一下，新政對(duì)于購(gòu)房者做了不少限制，其中對(duì)于負(fù)債率過(guò)高和銀行流水不符合要求的個(gè)人明確規(guī)定暫停發(fā)放按揭貸款。

這一調(diào)整可以說(shuō)避免了原先的高杠桿購(gòu)房炒作空間，同時(shí)也是“房住不炒”政策的體現(xiàn)。

“都市圈”時(shí)代來(lái)臨

今年2月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》，意味著都市圈時(shí)代正式來(lái)臨，樓市格局也將在2019年發(fā)生重大變化!

都市圈意味著人口、資源的聚集，而我國(guó)都市圈尚未成熟，未來(lái)空間依然很大，但都市圈的成長(zhǎng)空間絕不等同于房?jī)r(jià)上漲空間!要知道，房?jī)r(jià)終究與一座城市，一個(gè)國(guó)家的基本面，以及當(dāng)?shù)厝丝谫?gòu)買(mǎi)力的提升相適應(yīng)的。

比如美國(guó)自1970年后進(jìn)入后城市化階段，城市人口和土地面積增長(zhǎng)均逐步放緩，但同期美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)卻上漲了約9倍之多。根本原因是在于房?jī)r(jià)與美國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)緊密聯(lián)系，與都市圈和城鎮(zhèn)化的關(guān)系非常有限。

目前國(guó)內(nèi)的人口和發(fā)展紅利仍未消逝，長(zhǎng)期看國(guó)內(nèi)大多城市的樓市依然有保值增值空間。

展望2020年樓市

展望明年樓市，再結(jié)合我之前關(guān)于樓市的文章，我想有幾大特點(diǎn)值得我們注意：

1、此前我在文章中提到過(guò)，三四線城市樓市的購(gòu)房需求大多是在棚改貨幣化作用下誕生的，這其實(shí)是在透支未來(lái)城鎮(zhèn)化需求。到明年，這些城市新房成交量或面臨巨大壓力，價(jià)穩(wěn)但量跌是大概率事件。

2、在部分購(gòu)房需求旺盛的城市，二手房市場(chǎng)成交可能會(huì)高于新房市場(chǎng)。受因城施策影響，北京二手房?jī)r(jià)格走低已成常態(tài)，但在深圳“豪宅”新標(biāo)調(diào)整后半個(gè)月里，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

未來(lái)隨著土地轉(zhuǎn)讓和基建空間逐漸減少，部分城市的優(yōu)質(zhì)新房資源會(huì)越來(lái)越少，二手房的市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大。

3、中小房企受到融資收緊影響，會(huì)進(jìn)入洗牌階段，降杠桿是大勢(shì)所趨，而資金鏈緊張的優(yōu)質(zhì)房企可能將成為被兼并對(duì)象，房企行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升。

4、不可低估高層調(diào)控的決心。很長(zhǎng)一段時(shí)間，調(diào)控政策將難以松動(dòng)，畢竟房地產(chǎn)的超前發(fā)展和繁榮，都與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展方向背道而馳，用銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清的一句話來(lái)結(jié)尾，那就是靠房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮 最終要付出沉重代價(jià)!

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 樓市 大事盤(pán)點(diǎn)