這幾天市場一直傳聞，不少大型房企負責人被叫到北京開會，主持會議的央行和住建部，他們給房企花了三條“生死線”。

今天，這個消息終于落地，看來房地產(chǎn)終于要開始供給側(cè)改革了。

- 1 -

先來看看這個房企座談會。

住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行

8月20日，在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。等相關部門負責同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負責人參加會議。

中國人民銀行網(wǎng)站

看看出席的部門，除了住建部和央行，還有銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、銀行間市場交易商協(xié)會，級別不低。

會議的主要內(nèi)容概括為以下幾點：

1、老生常談的房住不炒，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，落實房地產(chǎn)長效機制。

這個基本可以說是定調(diào)，不是實質(zhì)內(nèi)容。

2、完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度。

這個當然也不是重點，給炒房提個醒，給剛需一點信心。

3、形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

這個才是重點，這個規(guī)則就是收緊地產(chǎn)開發(fā)商融資的三條紅線：

1、剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%;

2、凈負債率大于 100%;

3、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

另外據(jù)悉，根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

如果三道紅線全部命中，開發(fā)商的有息負債就不能再增加;踩中兩條，有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%;踩中一條，增速不得超過 10%;一條未中，不得超過 15%。

換句話說，三條全中的話，無法融資只能等著資金鏈斷裂而死，中兩條還可以茍延殘喘，中一條還可以繼續(xù)融資，但是即使三條都不中，融資規(guī)模也只能在15%以內(nèi)。

讓高負債的房企被動出清，這不就是房企版的供給側(cè)改革嗎?

- 2 -

簡單看完這個會議內(nèi)容，我們來看具體的房企負債情況。

這長達十年的樓市牛市，催生了一大批宇宙房企，他們玩的基本就是資金游戲，高息負債+資金流管理+項目高周轉(zhuǎn)，玩得好的在這十年中賺的盆滿缽滿，有的還將資本轉(zhuǎn)移到海外，風險留在國內(nèi)。

15萬億

據(jù)去年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中國上市房企負債總額已經(jīng)超過，今年疫情之后，負債融資不降反增，前七個月幾大房企國內(nèi)外融資超過。

不少房企負債規(guī)模高企，經(jīng)營狀況堪憂

而前幾天發(fā)的年中房企半年報可以看到，，就不點名了，有興趣的可以度娘一下。

我找到一張克而瑞做的圖，大家來看下百強房企的負債情況：

這個是根據(jù)2019年年報做的數(shù)據(jù)，總共統(tǒng)計了69家，三條紅線全中的房企占了15%，其中不乏知名大型房企，中兩條的占13%，中一條的有43%。

綜合來看，80%的中國

這背后是15萬億已有負債和不斷借新還舊的新增負債，長此以往大概率要惡性循環(huán)：

房價不漲房企負債越來越高，房價上漲直接影響系統(tǒng)性金融安全。

當然最終獲益的是資金來源充足和風格日趨保守的國有大型房企

這也是為什么要進行房企供給側(cè)的原因，讓高負債的房企被動出清，有實力的斷臂求生，。

有人說了，正常的融資渠道沒法融資，可以走高利貸啊，其實這個漏洞也被堵上了：

民間借貸利率的司法保護上限為15.4%

最高法出手：重新定調(diào)民間借貸利率，，能拿到這么低利率的房企恐怕沒有吧。

看來國家是狠下心要搞房地產(chǎn)供給側(cè)了。

- 3 -

結語

如何看待三條紅線的威力。

一方面是房企加速分化，高負債的房企要么斷臂求生，要么只能倒閉，算上之前已經(jīng)倒閉的中小房企，這一次真的可能是最后一輪洗牌了。

另一面是買地需求降溫，房企沒錢也就沒法高價拍地，高地價恐怕都要降溫了。

社會資金流入房地產(chǎn)的渠道被大大收緊了，可以更好的流入實體和證券市場，支持實體經(jīng)濟和就業(yè)

這一波操作之后，。

關于房地產(chǎn)，另一個消息是8月25日房貸將統(tǒng)一轉(zhuǎn)為LPR，不主動轉(zhuǎn)換的短信通知就默認轉(zhuǎn)換，全面轉(zhuǎn)為LPR之后，相關部門對房地產(chǎn)的調(diào)控就更加游刃有余了。

所以，這么看來，房地產(chǎn)這幾年不會讓炒了。

就這樣。

關鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè) 供給側(cè)改革