4月12日，上海外環(huán)內(nèi)首幅宅地出爐，這同時也是2017年以來，全市首幅外環(huán)內(nèi)商品住宅類用地出讓。寶山區(qū)N12-1001編制單元13A-02地塊最終以底價為大華集團(tuán)旗下的上海華行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得。盡管該地塊是申城今年首幅商品住宅類用地，但只有一家競買企業(yè)，因而最終以27.9億底價成交，樓板價30194元/平方米。

(地塊周邊情況)

地塊技術(shù)指標(biāo)還是宅地的“規(guī)定動作”，比如5%的配套房以及15%的自持。從出讓文件的競買要求里可見具有排他性：“該地塊為’城中村’地塊改造項(xiàng)目，競買申請人須提交由相關(guān)政府職能部門出具的認(rèn)定文件”。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：這幅地塊是今年首次成交的住宅地塊，不過基于舊改地塊的特殊性，能獲得相關(guān)資格的房企不多。而大華集團(tuán)在寶山開發(fā)多個項(xiàng)目，深耕寶山多年，而舊改也是最近幾年的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，拿下這幅地塊并不意外。而有這幅地塊后，大華后續(xù)項(xiàng)目接續(xù)問題或得到緩解。雖然溢價率為0 ，但是從區(qū)域內(nèi)成交的項(xiàng)目來看，也就5.5萬元/平方米左右，以3萬的樓板價來看，還算理性。

表面上看，寶山地價跌了，寶山最上一次土地出讓在2017年11月23日，卓越以25.85億元競得寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)BSP0-2202單元H-02地塊，溢價率0.15%。該地塊容積率1.6，成交樓面價2.9萬元/平方米，與大華寶山地塊接近。但這幅地位于郊環(huán)外，地理位置上比不過大華所拿外環(huán)內(nèi)的寶山地塊。但業(yè)內(nèi)人士指出，地價回落因素有很多，比如這幅地塊有舊城改造，開發(fā)房企需要有政府認(rèn)定文件等。

溢價空間充裕

按照規(guī)劃，13A-02地塊未來中小套型的建筑面積比重將不小于70%，同時自持建筑面積不低于15%，并須配建不低于總建筑面積5%的保障房?？紤]到地塊限高60米，規(guī)劃性質(zhì)為三類住宅組團(tuán)用地，因此未來將建成為高層住宅。

(從地圖上看，寶山地塊呈現(xiàn)綠色，已無居民居住)

此外，該地塊的規(guī)劃中，還包括6.37萬平方米的地下經(jīng)營性建筑面積，其中包括5.5萬平方米用于停車庫、0.37萬平方米用于商業(yè)、0.37萬平方米用于倉儲，如此大面積和詳盡的地下規(guī)劃，在一般宅地中是不多見的?？紤]到康家村周邊多為90年代或2000年初建造的小區(qū)，規(guī)劃大面積地下停車庫，也能一定程度上緩解周邊的停車壓力。

從共康地區(qū)二手房的價格來看，共康新村等90年代的老式小區(qū)，報(bào)價相對較低，而像寶宸怡景園、中環(huán)國際公寓這樣房齡較短的商品房小區(qū)，其平均報(bào)價都能達(dá)到6萬元左右的水平。雖然這些小區(qū)相較康家村有距離軌交站點(diǎn)更近的優(yōu)勢，但13A-02地塊以3萬元左右的樓板價成交，其盈利空間仍是相對充裕的。

上海鏈家市場分析師趙葆根表示，自去年實(shí)行招掛復(fù)合后，絕大部分住宅類用地均以低溢價甚至底價成交。今天出讓的康家村商品住宅地塊，與之前兩幅動遷保障房地塊一樣，由大華集團(tuán)競得。由寶山本地房企統(tǒng)一負(fù)責(zé)康家村改造各地塊的的建設(shè)，有助于整個改造工程的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。這對于申城其他的城中村改造項(xiàng)目，也有一定的借鑒意義。

5月，申城還將有今年第二幅商品住宅用地——嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)K2-01地塊出讓?？傮w而言，今年以來，商品住宅類用地的推出節(jié)奏是十分遲緩的。但是，在新房價格和土地市場熱度得到有效控制的情況下，適當(dāng)供應(yīng)土地，有助于穩(wěn)定未來市場的供求關(guān)系，預(yù)計(jì)后續(xù)商品住宅類用地的供應(yīng)將有所提速。

大華集團(tuán)康佳村連拿三塊地

值得一提的是，大華集團(tuán)在寶山大華板塊集中發(fā)展多年，大華商圈目前已成為寶山唯一一個中環(huán)以內(nèi)、距離市中心最近的板塊。

大華此次所拿寶山地塊所屬的康家村是上海近年首個開工的城中村改造項(xiàng)目。本次康家村的改造，將部分地塊用于居民的動遷安置，部分地塊作為經(jīng)營性用地出讓，以經(jīng)營性用地的出讓收益來支持居民的動遷安置。

在去年1月和今年3月，已先后有兩幅康家村的動遷安置房地塊——S-01地塊、P-06地塊出讓，前者已于去年5月末開工，兩幅地塊的競得方同樣是大華集團(tuán)旗下的上海華行房地產(chǎn)。而今天出讓的13A-02地塊則是康家村改造項(xiàng)目中的第一幅經(jīng)營性用地。