目前,距離去年8月人民銀行、住建部出臺重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則已逾一年。一年間,多家房企積極降低負債規(guī)模,擴張速度明顯下降。
實際上,自去年下半年以來,包括“三道紅線”、銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在內(nèi)多個政策陸續(xù)出臺,與此同時,多地嚴查經(jīng)營貸款違規(guī)入市,多項數(shù)據(jù)顯示,房企融資渠道持續(xù)收緊。業(yè)內(nèi)人士表示,行業(yè)仍將維持嚴監(jiān)管,金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續(xù),房企經(jīng)營策略未來將發(fā)生變化,房地產(chǎn)行業(yè)也會迎來洗牌和變化。
試點滿周年多房企積極減負債
針對重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前表示,試點企業(yè)資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比三項核心經(jīng)營財務指標明顯改善,負債規(guī)模穩(wěn)步下降,經(jīng)營融資行為更加審慎自律,整體經(jīng)營趨于穩(wěn)健。
“三道紅線”是指企業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況,房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔,“紅檔”企業(yè)有息負債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平,“橙檔”企業(yè)有息負債年增速不得超過5%,“黃檔”企業(yè)不得超過10%,“綠檔”企業(yè)不得超過15%。
萬科為12家試點企業(yè)之一。2021年上半年萬科成功降檔,躋身“零踩線”房企行列。在日前舉行的萬科2021年中期業(yè)績推介會上,萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示,萬科把不突破紅線、長期處于綠檔、保持良好的評級和良好的流動性,都列為優(yōu)先級事項,這是穩(wěn)中求進的基本前提。
融創(chuàng)也是試點企業(yè)之一。目前,融創(chuàng)仍有一項指標踩線,融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌日前在2021年中期業(yè)績投資者電話會上表示,融創(chuàng)不僅僅要降負債率,還要降負債規(guī)模,進一步降低融資成本。據(jù)悉,未來3年,融創(chuàng)設定目標是將融資成本降至5%以內(nèi)。
若把“三道紅線”的指標放到整個行業(yè)來看,貝殼研究院重點統(tǒng)計的A股與H股合計的85家房企中,32家房企“零踩線”,躋身綠檔,其中萬科、佳兆業(yè)、雅居樂新加入;31家房企一條踩線,位列黃檔;8家房企降負債情況仍未有較大改觀,三線均踩在紅檔之列。
不過,雖然大部分房企積極降檔,但受資金和市場影響,與去年下半年相比,2021年上半年降檔房企數(shù)量有所減少。根據(jù)由貝殼研究院整理的房企中期報告數(shù)據(jù),不降反升的房企由去年底的1個增長至4個。其中,新湖中寶、上實發(fā)展均“由綠變黃”;京投發(fā)展“由橙變紅”,藍光發(fā)展直接“由黃變紅”。
房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊
實際上,自去年下半年開始,包括“三道紅線”、銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在內(nèi)多個政策陸續(xù)出臺,與此同時,多地嚴查經(jīng)營貸款違規(guī)入市,涉房金融監(jiān)管趨嚴,房企融資渠道也持續(xù)收緊。
東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師謝瑞表示,債券發(fā)行方面,房企凈融資額大幅下降,融資利率有所抬升。2021年1至7月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債合計4550.31億元,同比增長6.16%,但凈融資額為-2436.98億元,債券發(fā)行利率為4.36%,同比增加0.10個百分點。信托資金方面,根據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù),2021年1至7月用于房地產(chǎn)行業(yè)的信托規(guī)模合計4298億元,同比2020年減少23%,較2019年同期減少33%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面,截至2021年6月末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.3萬億元,同比增長2.8%,增速比上年末低3.3個百分點。“房企在信托、信用債、海外債、銀行端融資呈現(xiàn)‘全面受阻’的特點。”謝瑞說。
以銀行貸款為例,根據(jù)日前多銀行發(fā)布的中報,多銀行持續(xù)壓降房地產(chǎn)貸款占比。中信銀行相關(guān)負責人對《經(jīng)濟參考報》記者表示,中信銀行一是“控增量”,制定未來幾年的房地產(chǎn)貸款信貸計劃,平穩(wěn)控制房地產(chǎn)信貸節(jié)奏。上半年房地產(chǎn)貸款增速明顯低于該行貸款平均增速。二是“調(diào)結(jié)構(gòu)”,客戶層面根據(jù)企業(yè)杠桿率和風險情況分類施策,重點支持剛需和改善型住宅項目,嚴控“三道紅線”超限的房企授信,嚴控擴張激進、償債壓力較重、授信集中度較高的房企集團的授信。
中國建設銀行首席風險官程遠國表示,建設銀行有序推進房地產(chǎn)貸款集中度管控工作,嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策,支持百姓合理住房需求,個人住房貸款保持平穩(wěn)增長,在貸款總額中的占比逐步下降。截至上半年末,個人住房貸款余額6.1萬億元,較年初增長4.7%。
隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控全面深化和對涉房資金管控力度不斷加大,2021年以來,房地產(chǎn)市場明顯降溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,7月,商品房銷售面積同比下降8.5%,增速較上月回落16.0個百分點,是年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負。二手房市場方面,易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,8月,重點監(jiān)測的13個城市二手住宅成交量約為5.7萬套,環(huán)比上月下跌17.9%,與去年同期相比跌幅達36.6%。
嚴監(jiān)管持續(xù)房企加速調(diào)整
業(yè)內(nèi)人士表示,行業(yè)仍將維持嚴監(jiān)管,金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續(xù),房企經(jīng)營策略未來將發(fā)生變化,房地產(chǎn)行業(yè)也會迎來洗牌和變化。
針對房企資金的穿透式監(jiān)管仍在持續(xù)。記者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉,為了避免企業(yè)“炒地”、“囤地”,監(jiān)管部門要求試點企業(yè)購地金額不得超年度銷售額40%,而這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地,還包括通過收并購方式獲得土地的支出。另外,試點房企的商票數(shù)據(jù)也已經(jīng)納入監(jiān)管視野。
克而瑞研究中心研究員房玲表示,商業(yè)匯票本是基于真實、合法的商業(yè)交易活動。但部分高杠桿、高周轉(zhuǎn)運營的房企轉(zhuǎn)向依賴供應鏈融資,以達到延長賬齡、變相融資的目的。“房企商票納入監(jiān)管,有利于房企商票透明化,遏制房地產(chǎn)商票后續(xù)可能出現(xiàn)的違約風險。”房玲表示。
嚴監(jiān)管之下,房企增速明顯受到限制。據(jù)記者不完全統(tǒng)計,Wind數(shù)據(jù)顯示,A股上市的119家房企2021年上半年營業(yè)總收入12516.69億元,較去年同期的9560.67億元,增長30.9%。但從歸屬母公司股東的凈利潤來看,2021年上半年的655.04億元,較去年同期的800.02億元,下滑幅度達18.12%。
謝瑞表示,預計未來一段時期,行業(yè)仍將維持嚴監(jiān)管,金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續(xù),融資收緊下房企擴張速度及盈利規(guī)模將進一步被壓縮。在當前房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨嚴,房企融資渠道收緊的情況下,房企經(jīng)營策略發(fā)生了改變,總體來說就是“開源節(jié)流”、“降速提質(zhì)”。例如,部分房企通過打折促銷方式加速回款;部分房企將減少拿地支出并降低銷售目標,控制規(guī)模。根據(jù)近50家上市房企披露數(shù)據(jù)來看,2021年平均銷售目標從2020年的14.40%,下降至11.85%。
祝九勝說,整個行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化,過度追求規(guī)模、速度為導向的線性思維也需要相應地調(diào)整。“特別是規(guī)模超過5000億元以后,經(jīng)營安全的重要性變得更為突出。”他說。
孫宏斌表示,企業(yè)暴露的問題并非政策帶來的,而是長期運營問題積累所產(chǎn)生的。在政策影響下,房地產(chǎn)行業(yè)會迎來洗牌和變化,優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn),這將是一個長期持續(xù)性的過程。
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