界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

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“北京近40度的天里，一群身家上億的富豪，徘徊在一個(gè)小區(qū)門(mén)口，只為看一套房”，這個(gè)段子是用來(lái)描述6月份西城區(qū)豪宅項(xiàng)目中信國(guó)安府的搶手程度。

【資料圖】

6月中旬時(shí)，中信國(guó)安府一期掛出了一套二手房，單價(jià)高達(dá)25.5萬(wàn)元/平方米。

有市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞表示，此房是一期唯一在售的二手房源，當(dāng)時(shí)二期還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，在需要驗(yàn)資2000萬(wàn)帶看的情況下，周末仍有近50組客戶(hù)去看了這套房。

圖片來(lái)源：房天下

隨后不久，沉積多年的中信國(guó)安府二期也終于入市，在端午假期獲批預(yù)售證，而項(xiàng)目給出的驗(yàn)資排卡時(shí)間只有3天，驗(yàn)資門(mén)檻最低為1000萬(wàn)元，6月27日便開(kāi)始搖號(hào)、選房。

據(jù)了解，二期單價(jià)在13萬(wàn)元/平方米-17.5萬(wàn)元/平方米不等，均價(jià)約為15.5萬(wàn)元/平方米，相較于那套搶手的一期二手房單價(jià)便宜了10萬(wàn)元/平方米，即使與附近的中信城17.9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)相比，也倒掛了近3萬(wàn)元。

中信國(guó)安府二期位于西城區(qū)二環(huán)里的宣武門(mén)，距離天安門(mén)僅1.5千米，距離國(guó)家大劇院880米，距離金融街1.8千米左右，毗鄰西單、 大柵欄等商圈，相比于今年初另一西城區(qū)新盤(pán)中信城四期更靠近城中心，小區(qū)頂層的房子甚至可以俯瞰故宮。?

中信國(guó)安府區(qū)位圖

與中信城一樣，如此稀缺的內(nèi)城項(xiàng)目并不缺客源，有錢(qián)能不能買(mǎi)到反而是個(gè)問(wèn)題，坊間傳言收茶水費(fèi)才能獲得購(gòu)房名額。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商北京信達(dá)置業(yè)也學(xué)習(xí)了中信城的做法，于6月23日發(fā)布嚴(yán)正聲明稱(chēng)，從未委托或授權(quán)任何第三方機(jī)構(gòu)或個(gè)人對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行拓客，中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)的炒賣(mài)本項(xiàng)目房屋的行為均為欺騙行為。隨后將項(xiàng)目整體銷(xiāo)售方案、搖號(hào)、選房等過(guò)程公開(kāi)、透明化。

不過(guò)在申購(gòu)結(jié)束之后，仍有中介宣稱(chēng)自己有渠道搞到名額，也有參與搖號(hào)者在社交媒體平臺(tái)轉(zhuǎn)讓其個(gè)人所搖到的號(hào)。界面新聞以意向購(gòu)房者問(wèn)詢(xún)時(shí)，被告知需要160萬(wàn)元的茶水費(fèi)，并且信誓旦旦保證“茶水費(fèi)不是白花的”。

中信國(guó)安府不僅貴且難買(mǎi)，對(duì)付款要求也比較苛刻，要求選房當(dāng)天一次付清房款，即使是貸款客戶(hù)也需要交總房款80%以上（含認(rèn)購(gòu)定金200萬(wàn)元），當(dāng)天未付款則被視為自動(dòng)放棄該房源。

這個(gè)嚴(yán)苛的付款條件，與開(kāi)發(fā)商多年在該項(xiàng)目耗費(fèi)的時(shí)間和精力有很大關(guān)系，北京調(diào)整限高、項(xiàng)目股東之間的糾紛和官司等，讓該項(xiàng)目入市之路非?？部?。

在內(nèi)城已無(wú)新地塊拍出的當(dāng)下，這種稀缺項(xiàng)目基本都是多年前的地塊，國(guó)安府前身是“宣武門(mén)東棚改A-G棚改項(xiàng)目”，可以追溯到1992年，當(dāng)時(shí)莊勝地產(chǎn)承接了危改項(xiàng)目，分為兩期，一期是崇光百貨寫(xiě)字樓，二期項(xiàng)目則是國(guó)安府所在地塊，自2002年啟動(dòng)拆遷。

但2004年后至2008年，莊勝地產(chǎn)因債務(wù)纏身無(wú)力投入而停滯，土地出讓款欠繳且拆遷工作停滯不前。

2009年底，信達(dá)北京分公司正式接手地塊，但拆遷工作一直不順利。到了2012年，中信國(guó)安以40億元的價(jià)格取得項(xiàng)目公司信達(dá)置業(yè)100%的股權(quán)，在B地塊上開(kāi)發(fā)的國(guó)安府一期于2014年開(kāi)盤(pán)，均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米。

中信國(guó)安拿到這一內(nèi)城稀缺地塊之后，也遭遇了兩個(gè)大難題，一個(gè)是2013年起莊勝地產(chǎn)因不滿(mǎn)信達(dá)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)一事發(fā)起訴訟要討回地塊，二是在北京對(duì)整體高度的政策調(diào)整，導(dǎo)致一期項(xiàng)目從15層削至12層，產(chǎn)生了大量“滅失客戶(hù)”（因高度降低，原來(lái)已選定高層房源的客戶(hù)將推遲至二期項(xiàng)目在重新選房）。

隨后中信國(guó)安也于2019年陷入了流動(dòng)性危機(jī)，目前正在大股東中信集團(tuán)的支持下司法重整之中。

如今項(xiàng)目入市，也意味著訴訟一事歷經(jīng)十年才逐漸解除影響，關(guān)于一期的部分“滅失客戶(hù)”，國(guó)安府將他們安排至項(xiàng)目二期優(yōu)先選房。那些沒(méi)有退房苦等了近9年的業(yè)主們，如今能以8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)再買(mǎi)到二期項(xiàng)目。

國(guó)安府二期總共550套房源，搖號(hào)池內(nèi)有467組客戶(hù)，疊加原來(lái)的一期業(yè)主，意味著國(guó)安府能夠很快售罄。

項(xiàng)目的高熱度在6月的北京樓市并不多見(jiàn)，自4月底以來(lái)，北京樓市開(kāi)始進(jìn)入“倒春寒”。

以端午假期為例，北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，北京新房?jī)H網(wǎng)簽200套，成交面積2.42萬(wàn)平方米，較2022年端午假期（6月3日~6月5日）下降約34%，降幅較2021年假期（6月12日~6月14日）再擴(kuò)大，創(chuàng)3年新低。

而端午時(shí)期入市的不止有國(guó)安府，還有中交觀(guān)嵐雅苑、京投北熙區(qū)、金融街武夷·融御、北京城建·國(guó)譽(yù)朝華、萬(wàn)科弗農(nóng)小鎮(zhèn)等6個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都再難出現(xiàn)售罄，最熱的國(guó)譽(yù)朝華官宣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額13億，但該項(xiàng)目的蓄客排卡今年初就開(kāi)始啟動(dòng)了。

今年6月20日，央行下調(diào)5年期以上LPR至4.2%，購(gòu)房者的房貸利息有所減少，但這似乎并未成為拉升真實(shí)成交端的動(dòng)力。

步入6月，市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，6月前三周（5月29日-6月18日）重點(diǎn)50城商品住宅周均成交面積略低于5月周均水平，較去年同期（5月30日-6月19日）下降20%左右。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，降息雖對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)產(chǎn)生了一定積極效果，但購(gòu)房者入市節(jié)奏并未好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然較為平淡。若政策出臺(tái)較慢或政策力度較小，購(gòu)房者置業(yè)信心或難有改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)仍將延續(xù)一段時(shí)間。

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