房地產(chǎn)行業(yè)仍未擺脫極寒，與之高度關(guān)聯(lián)的物業(yè)行業(yè)運(yùn)行如何？

8月25日，頭部上市物企萬(wàn)物云舉行了中期業(yè)績(jī)會(huì)。在會(huì)上，萬(wàn)物云管理層直言行業(yè)“越來(lái)越卷”，但該公司仍然保持著較高安全邊際。

(資料圖)

而且，在上市物企估值處于歷史低位之際，萬(wàn)物云在24日晚間曬出了中期成績(jī)單，上半年萬(wàn)物云營(yíng)收和凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)了雙位數(shù)增長(zhǎng)，這也是萬(wàn)物云上市后披露的首份中報(bào)。

令市場(chǎng)關(guān)注的是，萬(wàn)物云此次還公布了中期分紅計(jì)劃，該公司年中分紅達(dá)3.71億元，這高于去年全年水平。同時(shí)，萬(wàn)物云針對(duì)其分紅標(biāo)準(zhǔn)與獨(dú)立性等問(wèn)題也作出回應(yīng)。

“行業(yè)越來(lái)越卷”

“上半年行業(yè)不是太好，行業(yè)越來(lái)越卷，”萬(wàn)物云管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上直言。作為與房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)相關(guān)的物業(yè)行業(yè)，其今年上半年的運(yùn)行狀況格外受到關(guān)注。主因在于，從2022年中報(bào)開(kāi)始，上市物業(yè)企業(yè)虧損已成普遍情況。

不過(guò)，從萬(wàn)物云24日披露中報(bào)看來(lái)，這家頭部上市物業(yè)企業(yè)仍維持著較高安全邊際。其上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收160.2億元，同比增長(zhǎng)12.5%；同時(shí)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10.5億元，同比增長(zhǎng)15.7%。另外，萬(wàn)物云手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為123.4億元，這一金額較去年年底下降約10億元。

從細(xì)分業(yè)務(wù)來(lái)看，萬(wàn)物云上半年社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)（即住宅物業(yè)服務(wù)）實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收90.36億元，占據(jù)整體營(yíng)收比例為56.4%，而在去年全年，這一業(yè)務(wù)占比為55.09%。由此可見(jiàn)，萬(wàn)物云的住宅業(yè)務(wù)比重并未減少。

住宅業(yè)務(wù)盈利能力在去年出現(xiàn)大幅滑坡后，今年上半年出現(xiàn)一定回升。這一業(yè)務(wù)上半年毛利率為14.92%，而在去年同期，該業(yè)務(wù)毛利率為12.71%。實(shí)際上，萬(wàn)物云住宅業(yè)務(wù)毛利率自2020年達(dá)到18.75%后，便一路下滑至去年全年的12.66%。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全透露，萬(wàn)物云在存量業(yè)務(wù)方面，進(jìn)場(chǎng)提價(jià)項(xiàng)目占到30%以上，而其物業(yè)費(fèi)均價(jià)為2.7元。不難看出，萬(wàn)物云在盡力穩(wěn)住自身基本盤。

但萬(wàn)物云方面提及的“行業(yè)難”，在其財(cái)報(bào)中實(shí)際也有體現(xiàn)。住宅業(yè)務(wù)撐起利潤(rùn)的同時(shí)，其他業(yè)務(wù)似乎并未起到明顯的支撐作用。

在商企和城市空間綜合服務(wù)方面（即綜合樓宇服務(wù)，包括寫字樓等），萬(wàn)物云上半年實(shí)現(xiàn)56.68億元營(yíng)收，雖然同比增長(zhǎng)11.29%，但其毛利率僅為11.22%，較去年同期的14.07%下滑近2個(gè)百分點(diǎn)。

在另一塊AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)板塊上，萬(wàn)物云收入為13.2億元，同比增長(zhǎng)13.9%，但毛利率也從去年上半年的34.17%降至32.48%。

實(shí)際上，在綜合樓宇服務(wù)業(yè)務(wù)上，萬(wàn)物云毛利率自2019年-2022年這四年內(nèi)分別為20.46%、17.24%、15.9%和12.38%，有著較為明顯的逐年下滑趨勢(shì)。

此前申港證券一份研報(bào)統(tǒng)計(jì)，自2019-2022Q1萬(wàn)物云整體單方物業(yè)費(fèi)從3.06 元/月/平方米提升至3.14元/月/平方米。同時(shí)，2019-2022年居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)的單項(xiàng)目收入受到房地產(chǎn)行業(yè)下行影響逐年下降，而其他社區(qū)增值服務(wù)單項(xiàng)目收入（主要為車位銷售收入）受市場(chǎng)行情影響及車位去化影響亦有所下降。

分紅比例提升

值得注意的是，今年以來(lái)，上市物企二級(jí)市場(chǎng)估值遭遇了大幅滑坡，也令行業(yè)估值目前處于歷史低位。早在2019-2020物業(yè)公司上市數(shù)量激增，地產(chǎn)上行周期疊加對(duì)物企高確定性現(xiàn)金流的認(rèn)知使得物企估值水漲船高，2020年全年物業(yè)板塊平均估值達(dá)44.62倍。

而2021年中以來(lái)，受到地產(chǎn)行業(yè)下行、關(guān)聯(lián)方資金承壓、應(yīng)收賬款高企、增值服務(wù)受阻等多重因素影響，2022年全年物業(yè)板塊平均估值已回落至14.08倍。就目前而言，在政策預(yù)期及市場(chǎng)情緒的催化下，板塊估值有所修復(fù)。但截至2023年7月初，板塊估值為14.46倍，仍處于歷史低位。

萬(wàn)物云也不例外。從二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)來(lái)看，萬(wàn)物云從今年最高56.58港元/股，一路下跌至26.5港元/股（截至8月24日收盤），下滑幅度超五成。

在這一背景下，上市公司分紅被視為穩(wěn)定股價(jià)的工具之一。不過(guò)在今年3月，萬(wàn)物云分紅方案曾令市場(chǎng)“大跌眼鏡”。該公司2022年年度末擬每股普通股派發(fā)0.241元（含稅），共計(jì)2.84億元，股利支付率僅18.8%。對(duì)比看來(lái)，2021年萬(wàn)物云上市前曾派發(fā)高達(dá)35.37億元分紅。

此次中期業(yè)績(jī)發(fā)布同時(shí)，萬(wàn)物云也公布了其中期分紅方案0.315元/股，較去年全年分紅0.241元/股提升30.7%。以此計(jì)算，萬(wàn)物云今年年中分紅金額為3.71億元，占當(dāng)期凈利潤(rùn)10.5億元的35.34%。這一水平較去年全年的股利支付率高出不少。

“上半年公司經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流量增長(zhǎng)，同時(shí)財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以決定進(jìn)行中期分紅，”萬(wàn)物云管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上也闡述其分紅比例邏輯。該公司稱，董事會(huì)建議以EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）的20%為派付股息總額。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬(wàn)物云的EBITDA為18.6億元，同比增長(zhǎng)20.4%。

“我們之前也做過(guò)意見(jiàn)征詢，各方意見(jiàn)差異比較大，最終決定分紅比例大概在歸母凈利潤(rùn)30%左右EBITDA20%左右，”萬(wàn)物云管理層表示。

與萬(wàn)科關(guān)聯(lián)交易降至13.6%

在業(yè)績(jī)會(huì)上，同樣有機(jī)構(gòu)較為關(guān)注上市物企獨(dú)立性問(wèn)題。

畢竟，在此之前，不少上市物企業(yè)績(jī)下滑主因即為母公司地產(chǎn)公司因資金緊張，未按期償付物業(yè)公司相關(guān)服務(wù)費(fèi)用甚至直接從物業(yè)公司抽調(diào)現(xiàn)金。從而導(dǎo)致物業(yè)公司如地產(chǎn)公司一般，變得“不安全”。

朱保全在會(huì)上表示，上半年來(lái)自于萬(wàn)科集團(tuán)貢獻(xiàn)的持續(xù)關(guān)連交易收入占比下降至13.6%；來(lái)自于第三方的項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)69%。業(yè)績(jī)期內(nèi)物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)收入中，由第三方客戶貢獻(xiàn)的收入占比達(dá)85.5%。

萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全回憶稱，剛到物業(yè)行業(yè)時(shí)，同行對(duì)萬(wàn)科物業(yè)“羨慕嫉妒恨”，因?yàn)楣酒放坪?、?guī)模大、爹好。但同行也吐槽，萬(wàn)科物業(yè)只服務(wù)萬(wàn)科，服務(wù)住宅。其后，萬(wàn)科物業(yè)找到北美物企First Service作為參考，才得到市場(chǎng)化的通行證。

朱保全強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)物云后來(lái)的探索和發(fā)展，不論是蝶城改造、萬(wàn)物梁行還是科技投入，其實(shí)都是希望能夠走出一條自我發(fā)展的路，萬(wàn)物云已經(jīng)具備獨(dú)立發(fā)展的能力。用朱保全的話說(shuō)即為，“好皮囊父母給，好身體自己練”。

本文源自：中國(guó)基金報(bào)

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