相信大家都知道“房價長期看人口”這句話,尤其是今年下半年,我們將迎來第七次全國人口普查。哪些地方人口流失嚴(yán)重,哪些地方的搶人政策起了作用,到時候就一目了然。
事實上,關(guān)于人口下滑的話題早已有之,生育意愿下降是不爭的事實,新的韭菜越來越少,以后房價誰來接盤?最近一家研究機構(gòu)發(fā)布的人口數(shù)據(jù),直接說出了真相,未來房價在長期內(nèi)能夠上漲的城市,可能只有不到20個了。
先來看對方的研究結(jié)果,2019年流入人口排名前20的城市分別是:上海,東莞,成都,北京,廣州,深圳,蘇州,武漢,杭州,惠州,重慶,西安,鄭州,長沙,佛山,沈陽,天津,福州,青島,濟南。
不過,這并不能代表,人口流入多,房價就一定漲。比如北京,這幾年嚴(yán)厲的樓市政策使得房價幾乎停滯,甚至偶爾還能見到二手房降價幾百萬的新聞。再比如沈陽,從國家統(tǒng)計局發(fā)的房價數(shù)據(jù)來看,沈陽過去5年內(nèi)房價漲幅還不如呼和浩特。
這就涉及到另一個原因了,人口雖然流入進(jìn)來,但不是所有人都是潛在的購房者。我在上一篇文章中提過,真正的買房生力軍是2類人:
一類是本地出生的新生人口,雖然可能一生下來就有三代人五六套房等著給他繼承,但這都是老房子,等他成年后賣掉換房的概率非常大;
另一類是外地來工作的大學(xué)畢業(yè)生,在這個城市想要扎根,十年內(nèi)買房基本可以說是硬指標(biāo),為什么說是十年,因為奮斗十年都在這個城市買不起房的話,早就及時止損回老家了。
所以想要看人口流入top20的城市的房價是否有未來,還得看他們的人口分類:
這么一對比就看出來了,沈陽、天津、青島、濟南這幾個城市,年輕人的占比并不多,年齡小于32歲的年輕人占所有流入人口的比例在40%上下,沈陽更是連30%都不到。而一向很穩(wěn)的北京上海,因為高昂的房價和不太友好的落戶政策,對年輕人的吸引力也沒前幾年那么強了。
而像東莞、廣州、深圳、蘇州這些城市,人口比例非常年輕化,這對未來房價的支撐作用還是非常有利的。
再細(xì)看你就會發(fā)現(xiàn),長三角和粵港澳城市之間緊緊抱團(tuán),年輕人就算不能留在深圳,深圳周邊的城市也會是他們的考慮范圍,不像北方城市大多孤軍奮戰(zhàn),除北京、天津抱團(tuán)之外,華北還沒有能夠稱得上是備選項的城市,所以我更看好長三角和粵港澳的房價走勢。
未來這些城市的房價,如果政策沒有繼續(xù)收緊的話,前景還是非常光明的;對比之下,人口增長不明顯,甚至流出情況嚴(yán)重的城市,買房需要慎重考慮。
這是一份2018年人口流出城市統(tǒng)計表,雖然數(shù)據(jù)比較舊,但也可以作為參考。
在每個省份內(nèi)部,只有省會等少數(shù)城市是人口凈流入的,大多數(shù)城市都面臨人口凈流出的壓力。比如東北,人口凈流出的現(xiàn)象更加嚴(yán)峻。
當(dāng)然,也不是發(fā)達(dá)的區(qū)域就高枕無憂了。比如浙江省妥妥是一個人口流入省,但都流向了杭州和寧波。其中,杭州人口凈遷入49.35萬人,寧波人口凈遷入30.07萬人,占省內(nèi)各地市凈遷入總量的90%以上。那么像金華、臺州這些地方,如果不能推出更有分量的基建或者規(guī)劃,房價下行的壓力也不小。
所以,在我國勞動年齡人口持續(xù)減少、“夜壺”作用減弱的大背景下,房地產(chǎn)市場的調(diào)整壓力會越來越大,各地?fù)屓苏咭矔萦?,如果不是純剛需自住用房,就不要去三四線城市試水了。
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