盤和林

今年暑期，初入社會的畢業(yè)生們剛剛告別傷感的畢業(yè)典禮與火熱的應聘求職，就迎來了房租的高漲?？梢哉f，在房租上漲旺季，今年的房租漲勢要比往年來的更“兇猛”。

據(jù)統(tǒng)計，今年7月部分熱點城市熱門區(qū)域房租同比漲幅已接近20%。在此之前，上半年上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，其他新一線城市南京、成都、西安也都有20%以上的漲幅。

為此，8月底以來，包括北京、成都、深圳在內(nèi)，多個一、二線城市通過發(fā)布文件和警示、舉行約談等多種方式，加大對住房租賃市場的整治力度。與此同時，相關(guān)的租房貸市場也受到管控，9月3日，有媒體報道指出，北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務。

這輪來勢洶洶的租金上漲之風如此引人關(guān)注其實也有其內(nèi)在的原因。從前，以國人的普遍觀念來說，房子代表了一份歸屬，一份安定，是家的一種代表，擁有一套房子是絕對的剛性需求，但在房價如此高的今天，購買一套房子可能對于某些家庭已經(jīng)成了奢望，即使是有這個能力購買，可能也會因為戶口或其他原因而沒有購買資格，眼睜睜看著房價上漲到自己能力之外。

地球一小時

作為購房外另外一種擁有形式，租房在近些年開始逐漸被人所接受，并且，在之前由散戶主導的租房市場類似于經(jīng)濟教材中所說的完全競爭市場，市場上同時存在大量的房東與租客，靠著供給和需求的相互作用來形成一個合理且穩(wěn)定的價格。由于大城市的集聚效應，需求刺激的租金價格上漲變成了普遍的現(xiàn)象。

但隨著市場的發(fā)展，市場供給端發(fā)生了巨大的變化，由于近些年購房市場受到較為嚴厲的管制，開始逐漸由盛轉(zhuǎn)衰，資本便開始尋找下一個逐利的天堂，他們便瞄準了租房市場。

住房不炒的概念從購房市場逐漸轉(zhuǎn)移至租房市場，運營方式便是資本支持建立租房中介。大量的中介商家將散戶閑置的房子聚于自己手中，然后通過區(qū)域性壟斷實現(xiàn)房租價格控制，如此一來，完全競爭的市場便成了壟斷市場。而且，由于之前監(jiān)管的側(cè)重點在購房市場，租房市場并沒有得到很好的關(guān)注，因此租房價格大漲、租金貸等問題開始不斷涌現(xiàn)。

實際上，面對此次異常波動，各地也是各顯神通。

北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等15家主流網(wǎng)站，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。南京市房管部門在座談會上指出租賃企業(yè)不得為搶占市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源。天津提出將開展住房租賃市場專項整治活動。

租金貸方面，蘇州、西安等地先后發(fā)布了發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場的文件，明確提出，住房租賃合同中，不得涉及住房租賃租金貸款相關(guān)內(nèi)容。鄭州市房管局發(fā)布“房屋租賃消費警示”，表示“部分經(jīng)紀機構(gòu)、租賃企業(yè)通過隱瞞、欺詐的方式誘導承租人使用‘租房貸’，并產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛”，對消費者提出選擇正規(guī)的租賃企業(yè)等多條建議。

由此可見，上述政策幾乎都是從限制中介和限制誘導性貸款入手。筆者認為這種做法很關(guān)鍵，因為對于市場而言，這兩方面的限制是出于對違規(guī)行為的監(jiān)管，并不直接對市場形成影響，或者說并沒有直接在價格上動手腳。

此前深圳推出穩(wěn)租金住房便是直接對價格進行限制，雖然看上去讓人滿意，但背后所承擔的成本巨大，雖說供求影響價格，但價格同樣會反過來影響需求，當價格管制超過供房者盈利底線，“房東”將會缺乏供給積極性，一方面引發(fā)房源整體短缺，另一方面還會拉低租房市場檔次，此外，若房東為了進一步降低成本，可能就不會對房屋進行更好的“修繕”。不要認為這只是理論的分析，從英國、美國等地曾經(jīng)試圖對住房租賃市場進行價格干預的經(jīng)驗來看，“租金規(guī)制”往往以失敗而告終。

其實，無論是價格管制還是租房補貼都是權(quán)宜之計，真正能夠解決租房市場亂象的還應是從中介入手，這里并不是指限制黑中介，而是創(chuàng)造“新中介”。

租房市場其實非常適合共享經(jīng)濟，一方面，房東擁有多余的閑置住房需要盈利，另一方面，無法購買住房的租客需要租用房子，這就形成了共享經(jīng)濟的基礎(chǔ)。并且，這種P2P的共享經(jīng)濟形式不同于共享單車的新租賃經(jīng)濟，只要平臺運營得當，使得供需雙方的信息可以達到非常好的交流，市場又會逐漸朝著完全競爭的方向走去，價格也會逐漸走向合理。

當然，目前市民(“群眾”)手中的房源比較多。據(jù)報道，由于種種原因，僅僅北京地區(qū)的空置房源保守估計可能高達100萬套，由此看來，如何發(fā)揮好“群眾”的力量，對打好“房租保衛(wèi)戰(zhàn)”至關(guān)重要。而發(fā)揮好“群眾”的力量需要有好的公共政策設計，比如對房租免稅金、對空置房征收空置稅或在未來調(diào)高房產(chǎn)地產(chǎn)稅等。

(作者盤和林系中國財政科學研究院應用經(jīng)濟學博士后，為地產(chǎn)深度報道專欄作家，本文僅為作者個人言論，不代表地產(chǎn)深度報道觀點)

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