文/樂居財經 鄧鑫妮

【資料圖】

遠渡香江沒有成功，珠江城市服務即將在A股跨步上市。

歲末，珠江股份（600684.SH）披露了一份資產變動草案，撇下經營乏力的房地產開發(fā)業(yè)務，轉而投向物管和文體開發(fā)，一場換賽道的資產騰挪戲碼徐徐展開。

這起變動外界早有預期，早在去年11月珠江股份就已經通告了資產置換的事情，即將所持有的房地產開發(fā)業(yè)務相關的資產負債與廣州珠江實業(yè)集團有限公司（簡稱“珠實集團”）、 廣州珠江健康資源管理集團有限公司（簡稱“珠江健康”）合計持有的珠江城市服務100%股權進行資產置換，差額部分以債權及現(xiàn)金補足。

而這，也未嘗不是珠江城市服務的上市陽謀。

2021年6月，珠江城市服務赴港IPO，而就在同一時間，另一家位于廣東的國資物企越秀服務成功在港交所掛牌。

事情并未朝著珠江城市服務期望的方向行進，六個月后招股書失效，本以為上市之路已經告一段落，轉而又被上市公司珠江股份相中欲收入囊中。

物企借殼上市已經屢見不鮮，中天服務、華發(fā)物業(yè)服務，以及改名后一直努力剝離重資產的招商積余，都已經在資本市場實現(xiàn)轉身。珠江城市服務也不遠了。

曲線上市

既保住了上市的殼子，又讓珠江城市服務借道上市，資產置換后，珠江股份主營業(yè)務將變更為物業(yè)管理及文體運營。

珠江城市服務被正式納入珠江股份前，由珠實集團和珠江健康分別持股95%和5%，往上穿透則是廣州市人民政府和廣東省財政廳。

與此同時，珠江股份由珠實集團直接持股31.1%，因此珠江股份從珠實集團手中購置股份涉及關聯(lián)交易。

整體來看，珠江股份置入珠江城市服務100%股權，對價約7.78億元。經收益法評估，擬置入資產的所有者權益的賬面值約為3.78億元，收益法評估值約7.78億元，評估增值4億元，增幅 105.8%。

若是從珠江城市服務2021年的盈利能力來衡量，這筆交易的收購市盈率約為11倍，位于收并購的常見區(qū)間。

不過過往的業(yè)績顯示，珠江城市服務2021年出現(xiàn)了“增收不增利”的情況。截至2020年、2021年及2022年前8個月，珠江城市服務合并凈利潤約為6780萬元、6700萬元和4650萬元；期間營收分別為9.44億元、11.9億元、8.05億元。

出于業(yè)績考慮，珠實集團還對這筆交易的后續(xù)作出承諾：2023-2025年度，珠江城市服務每年度的凈利潤（以經審計的扣除非經常性損益后屬于母公司股東的凈利潤為準）分別不低于6800萬元、7400萬元、7900萬元。

珠江城市服務雖然背靠國資，但其仍面臨著不小的外拓壓力。

物業(yè)管理板塊為珠江城市服務母公司及下屬 20 家子公司，主要包括城市公建服務、城市生活服務、非業(yè)主增值服務。2020年、2021年及2022年8月止，其在管面積分別為2580萬平方米、2730萬平方米、2680萬平方米，2022年規(guī)模萎縮。

另一部分業(yè)務則是文體運營板塊，主要由珠江城市服務的子公司珠江文體及其下屬公司經營，業(yè)務類型包括體育館管理服務跟體育館運營及配套服務。截至評估基準日，珠江文體已簽約管理體育館/項目 20 家，簽約建筑面積約為 185 萬平方米。

值得一提的是，珠江城市服務遞表前夕，包括珠江文體、珠江物管、城鎮(zhèn)物管、怡康物管、穗華物管在內的一批公司才被劃到珠江城市服務旗下。

棄房轉型

“受宏觀經濟增速放緩、 人口結構變遷以及城市化速度逐步下降等因素影響，房地產開發(fā)行業(yè)整體發(fā)展速度減緩，增加公司盈利的不確定性?！?/p>

原本的房地產開發(fā)業(yè)務顯露疲態(tài)，珠江股份的營收波動，重心轉移似乎只是時間的問題。

截至發(fā)稿，珠江股份每股報價3.92元，總市值33.46億元。

除了從珠實集團和珠江健康收購珠江城市服務，珠江股份還將置出珠江股份持有的與房地產開發(fā)業(yè)務相關的控股公司股權、參股公司股權、應收參股公司與房地產開發(fā)相關的債權、為開展房地產開發(fā)業(yè)務發(fā)行的公司債券等，最終作價28.04億元。

在合并報表的歸屬于母公司所有者權益層面，資產組的凈資產的賬面值為21.8億元，評估值為 28.04億元，評估增值6.2億元，增值率為 28.52%。

2022年，珠江股份收入驟降，連帶著凈利潤也跌倒了谷底。2020年、2021年及2022年前八個月，珠江股份營收24.75億元、36.07億元、3.81億元。2022年1月-8月，其凈利潤虧損約16.37億元。根據(jù)公告測算，若是置入珠江城市服務資產，其虧損將縮小至1.7億元。

同時，輕資產物管業(yè)務注入后，其資產負債率也將進一步縮小。2021年及2022年前八個月，珠江股份資產負債率分別為88.4%和93.31%，交易后則分別降至82.52%和82.66%。

即便如此，若是以物業(yè)行業(yè)的資產負債水平來看，負債率仍然不低。珠江股份解釋道：主要是由于截至2021年末、2022年8月末，上市公司借入的應付債券仍未全部清償。本次重組完成之后，上市公司將會根據(jù)與債務人協(xié)商后的還款計劃清償上述債券剩余部分。

文章來源:樂居財經

關鍵詞： 房地產開發(fā)業(yè)務 萬平方米