地產(chǎn)大佬華僑城開啟了“賣賣賣”模式。中國商報記者了解到,單11月,華僑城已累計出售五個資產(chǎn)項目,其中包括三個地產(chǎn)項目、一個商管項目和一個投資管理公司股權。華僑城方面表示,出售資產(chǎn)目的為聚焦文旅主業(yè)。實際上,近幾年華僑城頻繁出售資產(chǎn),其中也不乏一些文旅項目。華僑城“賣賣賣”出于什么考慮?公司究竟是要聚焦地產(chǎn)還是文旅?
一個月五次出售資產(chǎn)
11月21日,上海產(chǎn)權交易所披露信息,深圳市華高商業(yè)管理有限公司100%股權及相關債權被掛牌轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓方為深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司。
實際上,華僑城近來開啟了“賣賣賣”模式,單11月就已五次出售旗下資產(chǎn)項目。11 月 9 日,云南文投開發(fā)投資有限公司51%股權及9634.29 萬元債權在重慶產(chǎn)權交易所掛牌,轉(zhuǎn)讓底價約 1.83 億元。轉(zhuǎn)讓方云南文投建設投資有限公司為華僑城集團控股孫公司。
11月11日,華僑城旗下的上海天祥華僑城投資有限公司以4.86億元的底價,轉(zhuǎn)讓上海鵬鯤置業(yè)有限公司50%股權;11月12日,深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司以15.39億元的價格轉(zhuǎn)讓廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司42.4%的股價。
11月18日,共青城萬物長青投資管理合伙企業(yè)4.8億元有限合伙份額及2.39億元債權在重慶產(chǎn)權交易網(wǎng)掛牌,轉(zhuǎn)讓底價為49991.7萬元;一并掛牌的還有該公司100萬元普通合伙份額,轉(zhuǎn)讓底價為108.3萬元。轉(zhuǎn)讓方分別是深圳華僑城產(chǎn)業(yè)投資有限公司和深圳華僑城資本投資管理有限公司,均為華僑城集團旗下公司。此外,公開信息顯示,9月至今,華僑城已涉及近10項股權轉(zhuǎn)讓項目,涉及金額逾30億元。
華僑城為何開啟“賣賣賣”模式?對此,華僑城方面對中國商報記者表示,資產(chǎn)交易行為的背后有著華僑城在新戰(zhàn)略發(fā)展模型下的戰(zhàn)術考量。公司采取資產(chǎn)處置、股權轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等舉措,一是為了回籠資金,二是通過資源優(yōu)化配置,搭建產(chǎn)業(yè)平臺,集合更多優(yōu)秀企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢,實現(xiàn)強強聯(lián)合戰(zhàn)略補差。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國商報記者表示,華僑城經(jīng)營的文旅項目回報周期長,導致公司現(xiàn)金流吃緊,其只能通過出售資產(chǎn)回流部分現(xiàn)金流。IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜也對中國商報記者表示,華僑城11月五次出售資產(chǎn)是一種理性回調(diào),以緩解前幾年過度擴張給公司現(xiàn)金流與業(yè)績帶來的沉重壓力。
前不久華僑城發(fā)布的三季報顯示,今年前三季度,華僑城實現(xiàn)營收 494.45 億元,同比增長47.97%;實現(xiàn)歸母凈利潤 34.19 億元,同比下降 34.85%;實現(xiàn)扣非凈利潤 28.56 億元,同比下降 42.9%。而在資金方面,截至今年三季度末,華僑城貨幣資金總額為486.25億元,已比去年年底下降了119.15億元。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪對中國商報記者表示,華僑城近期頻繁出售資產(chǎn)是由于市場調(diào)控不斷收緊,企業(yè)自身回款能力下降,債務壓力加大,出售資產(chǎn)可以在一定程度上緩解其資金壓力。另外,華僑城出售的資產(chǎn)更多屬于房地產(chǎn)板塊,這或也顯現(xiàn)出其聚焦文旅業(yè)務的戰(zhàn)略意圖。
聚焦地產(chǎn)還是文旅
實際上,華僑城近幾年頻繁出售資產(chǎn),多為地產(chǎn)項目,其中也不乏一些文旅項目。因此,華僑城也陷入了聚焦地產(chǎn)還是聚焦文旅的質(zhì)疑中。
據(jù)不完全統(tǒng)計,2018年,華僑城轉(zhuǎn)讓了18家子公司股權和一個資產(chǎn)包;2019年,華僑城陸續(xù)轉(zhuǎn)讓了位于重慶、深圳、上海、西安等多個城市共計19個子公司的股權,總價超百億元;2020年,華僑城通過公開市場完成了11個項目的轉(zhuǎn)讓工作,合計交易對價68.9億元。其中也不乏一些文旅項目。
華僑城過往三年為何頻繁甩賣資產(chǎn),同時出售地產(chǎn)和文旅項目的華僑城究竟會聚焦地產(chǎn)還是聚焦文旅?對此,柏文喜認為,華僑城此舉是為了優(yōu)化項目結構、資產(chǎn)結構以平衡現(xiàn)金流、減輕業(yè)績壓力,而文旅項目具有大投資、重運營與慢回報的特征,自然也在出售之列。
關榮雪也表示,華僑城連續(xù)甩賣資產(chǎn)的原因是多方面的,可能是加速企業(yè)回籠資金,緩解資金壓力,也可能是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的適當調(diào)整。去地產(chǎn)化并不是完全做減法歸零,地產(chǎn)與文旅的合理結合才能助推企業(yè)長遠發(fā)展。
中國商報記者查閱華僑城財報獲悉,今年上半年,華僑城旅游綜合業(yè)務收入在營收中的占比達82.22%,相比去年的52.74%明顯提升;而房地產(chǎn)業(yè)務收入占比為17.53%,相比去年的45.49%下降不少。不過,這里的文旅綜合項目收入中也涵蓋景區(qū)內(nèi)住宅銷售等地產(chǎn)性收入,純文旅項目收入是多少則不得而知。
華僑城方面對中國商報記者表示,公司這一系列動作確實是在為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型服務。2015年,華僑城集團在原有“旅游+地產(chǎn)”模式上探索出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的創(chuàng)新發(fā)展模式。自此,去地產(chǎn)化成為其重要標簽。然而,文旅行業(yè)資金投入大且回報周期長,依托地產(chǎn)的“輸血”,才能讓文旅業(yè)務在較長周期內(nèi)實現(xiàn)自我“造血”。
盧文曦也認為,聚焦地產(chǎn)或者聚焦文旅,都不是企業(yè)主觀上能決定的,文旅項目需要時間培養(yǎng)和詳細調(diào)研,以適應各個地方獨有的消費習慣和群體特征。即使建設完成,文旅項目還要不斷進行升級改造,這又是不小的投入。因此華僑城聚焦文旅項目的前提是通過地產(chǎn)運營保證足夠的現(xiàn)金流。
黃立沖更是對中國商報記者坦言,華僑城不存在地產(chǎn)和文旅二選一的問題,因為其文旅項目本身也是地產(chǎn)業(yè)務,只是定位為文旅地產(chǎn)。他認為,華僑城“文旅+地產(chǎn)”的模式?jīng)]有問題,關鍵是看兩者能不能很好地結合,如果不能做到將兩者協(xié)同,而只是單純進行地產(chǎn)開發(fā),則與公司定位不匹配,公司出售的資產(chǎn)或正是兩者不能實現(xiàn)協(xié)同的資產(chǎn)。
文旅業(yè)務前景如何
面對聚焦地產(chǎn)還是聚焦文旅的質(zhì)疑,華僑城對外明確表示聚焦文旅,并表示文旅是華僑城的“根”與“魂”,那華僑城的文旅業(yè)務有多大想象空間?
據(jù)了解,地產(chǎn)大佬做文旅早已有之,恒大創(chuàng)始人許家印、萬達董事長王健林、融創(chuàng)董事會主席孫宏斌、佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成等都曾在文旅產(chǎn)業(yè)進行過投資,但激起較大水花的并不多。新冠肺炎疫情的暴發(fā)更是給文旅產(chǎn)業(yè)帶來重大打擊。
柏文喜認為,地產(chǎn)企業(yè)做文旅,一般都是把文旅作為其爭取優(yōu)惠拿地條件的籌碼,真正熟悉文旅運營的開發(fā)商非常少,導致開發(fā)商做文旅成功的寥寥。實際上,文旅項目一般都處于相對偏遠的位置或者景區(qū),這些位置配套的房產(chǎn)項目在市場下行期會首先陷入衰退而出現(xiàn)去化困難,再加上疫情對文旅產(chǎn)業(yè)的沖擊很大,做文旅項目的很多開發(fā)商如新華聯(lián)目前已陷入困境。
那華僑城打算如何發(fā)展文旅業(yè)務?華僑城方面表示,華僑城集團意在打造一個新型生態(tài)模式,通過土地資源的獲取和賦能,建設完備的自循環(huán)系統(tǒng),包括商業(yè)綜合體、住宅、酒店、城市基建、城市公共空間、藝術展館等,形成完整配套,以文旅為主鏈貫穿起整個生態(tài),從而提升區(qū)域價值,將自身的“造城”優(yōu)勢發(fā)揮到最大化。
黃立沖認為,新冠肺炎疫情對文旅產(chǎn)業(yè)有一定沖擊,加上未來國人的出國游需求會明顯減少,文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很大壓力。不過,華僑城在文旅項目上有自身優(yōu)勢,其在這個領域深耕多年,又具有國企背景,容易獲得資金。華僑城的文旅項目預計會比其他地產(chǎn)企業(yè)的項目表現(xiàn)好一些。但華僑城文旅業(yè)務最終能否實現(xiàn)亮眼業(yè)績?nèi)Q于其作為國企的工作效率、商業(yè)模式的選擇和市場提供的機會。
華僑城的文旅項目或還需要一定的資金支撐。盧文曦認為,華僑城深耕文旅項目沒有問題,其本身有一定的品牌影響力,又在文旅產(chǎn)業(yè)有所建樹。只是當前疫情對文旅產(chǎn)業(yè)沖擊不小,華僑城未來深耕文旅產(chǎn)業(yè)需要先出售資產(chǎn)回籠資金。關榮雪也談到,華僑城未來文旅業(yè)務發(fā)展需要地產(chǎn)業(yè)務回血,因此其應將地產(chǎn)與文旅業(yè)務進行合理結合。
此外,柏文喜還提到,華僑城未來要想在文旅項目上有所發(fā)展,就需要擺脫開發(fā)商思維,著眼于文旅項目本身的投資運營。
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