隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制逐步確立，租購并舉的住房制度越來越成熟，以前談租色變的漂漂一族們開始認(rèn)識到國家對租賃市場的建設(shè)力度越來越大，這的確是好事，是推動房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變的重要階段。

一系列“國有租房公司成立”、“租購?fù)瑱?quán)”、“集體土地建租賃住房”等租賃市場的大利好，可以說顛覆了整個(gè)行業(yè)的固有觀念，迎來了歷史性的大變革。一些企業(yè)嗅到了商機(jī)，歷史機(jī)遇再次讓房地產(chǎn)開發(fā)商和其他機(jī)構(gòu)們覬覦分食這塊大蛋糕，紛紛涉獵長租公寓，簡直是趨之若鶩，于是“長租公寓”火了。

火也只是個(gè)熱鬧，大都干著賠本賺吆喝的買賣。這些年，長租公寓頻現(xiàn)爆雷的聲音就一直不絕于耳。

近日，杭州、上海多家長租公寓爆雷。8月27日，杭州長租公寓友客爆雷，有人剛交了2萬多元房租，中介就拿錢跑路了;8月29日，杭州又一家長租公寓巢客跑路，上萬房東炸鍋;近日，上海嵐越公寓在浦東的辦公室，也是人去樓空，一夜之間，整個(gè)公司如人間蒸發(fā)。租客在交付半年或一年租金的情況下，面臨著被房東趕走的風(fēng)險(xiǎn)。

畢竟房東面臨著吃虧上當(dāng)想及早止損，一般都是希望盡快把房子收回來。可是房東究竟該不該趕走房客?這個(gè)問題應(yīng)該看，租客與中介簽的合同是否有效，如果是房東授權(quán)并且仍在有效期內(nèi)，并且盡到了該盡的責(zé)任義務(wù)，那么房東就不應(yīng)該無理由趕走租客。當(dāng)然如果手續(xù)不正規(guī)，那就另當(dāng)別論了。

其實(shí)現(xiàn)在先不討論該不該趕，因?yàn)闊o論是房東還是房客都是受害者，都是利益受損方，都屬于被欺騙。而且在很多所謂的長租公寓中介的套路里，就不難發(fā)現(xiàn)，這本就是一場與生俱來的欺詐和行騙。

有房東說：“我的房子是一個(gè)酒店式公寓樓盤，租給友客的價(jià)格是5500元/月。后來我才得知，友客租出去的價(jià)格竟然只有3800元/月，嚇?biāo)廊肆?”

似乎當(dāng)中介忽悠房東時(shí)可以理解，“你把房子交給我們，我們給你更高的租金，以后你什么都不用管每月坐等收高租就行了!”而房客呢?無論中介會不會以“高進(jìn)低出”來忽悠房客，房客都很容易上當(dāng)，尤其是一些高知白領(lǐng)，他們更需要優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，哪怕租金貴一些也都能接受。

或許從一開始，房東房客都已經(jīng)成為中介刀俎上的魚肉。為什么這么說呢?

長租公寓普遍采用“高進(jìn)低出”模式，是這個(gè)行業(yè)爆雷的主要原因之一。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房……這些長租公寓都有一個(gè)共同的經(jīng)營模式，那就是“高收低租”。

因?yàn)檫@種模式不符合市場規(guī)律，虧本買賣大多數(shù)是坑，注定會帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)問題。長租公寓為了搶奪市場，以高價(jià)從房東手中收購房源，再以低價(jià)出租給租客。其實(shí)這屬于不正當(dāng)競爭的范疇，他們采用了很多互聯(lián)網(wǎng)的玩法和套路，爆雷一詞也源于金融術(shù)語。

要是有強(qiáng)大實(shí)力的資本支撐尚可，就這樣燒錢模式不可能持續(xù)，即使開始有資本支撐，也禁不起這么折騰，注定大多數(shù)會資金鏈斷裂。這是比較傻的中介干的事，他們可能會被這種套路玩拖累直至干不下去，很悲劇。

就怕從一開始就是為了圈錢跑路的，先是快速擴(kuò)大規(guī)模，用市場占有率和發(fā)展速度獲得融資，以獲得更高的市場占有率，快速圈到房東租客的錢，最后玩人間蒸發(fā)。這種就屬于典型的欺詐?？赡芎芏嘁婚_始也是想好好做，但是慢慢地就身不由己，一走了之。

長租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了過高的金融杠桿，房客不僅要跟長租公寓簽合同，還會跟第三方金融機(jī)構(gòu)簽一份貸款合同，金融機(jī)構(gòu)一次性給了長租公寓，一旦卷款跑路，房東拿不到錢，租客被趕走還得還房貸。

其實(shí)，我認(rèn)為，除了這兩個(gè)原因，更大的原因在于租賃市場的生態(tài)環(huán)境，租賃投資回報(bào)率低決定了注定這是一場悲劇。公寓運(yùn)營企業(yè)對于房租回報(bào)率過于樂觀，因此采取了過于激進(jìn)的投資策略，但實(shí)際上，完全并非如此，除非必須有超大實(shí)力資本支撐，否則必然爆雷，毫無懸念。

實(shí)話實(shí)說，我一向強(qiáng)調(diào)，長租公寓未來的市場是非常大的，我國的房地產(chǎn)市場，正處于向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2020年，中國租房市場租金總收入價(jià)值將達(dá)1.6萬億元。2030年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬億元。這塊大蛋糕有多誘人不言而喻。

隨著鼓勵住房租賃政策的紅利密集落地，曾經(jīng)“重售輕租”的現(xiàn)象正在改變，“租售并舉”無疑將成為未來的發(fā)展趨勢。但不代表這條路就很順，首先要面臨的最大問題就是住房觀念的根深蒂固，人們是否能接受租房。而且房價(jià)與房租的關(guān)系是否能夠正常。

對于長租公寓，地產(chǎn)大佬潘石屹實(shí)際上早就發(fā)出過警告。他表示，在現(xiàn)有情況下不建議做長租公寓，因?yàn)檫@個(gè)生意是虧的，長租公寓不到1%的回報(bào)率，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。別跟好多創(chuàng)業(yè)者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。

從長期來看，要想租金回報(bào)率回歸到合理水平，就需要提高租金水平，降低房價(jià)，哪個(gè)都不太現(xiàn)實(shí)。這種局面不解決，就很難有出路。這么多年，長租公寓始終沒有找到一條盈利之路。如果高房價(jià)不能解決，那么就要解決百姓的住房問題，房子是用來住的而不是用來炒的，無論如何，只要滿足了大家最基本的居住需求，一切都會漸漸好起來的，高房價(jià)也會被攻破，租賃市場也會成熟理性，百姓觀念也會改變。這才是良性循環(huán)。

人民日報(bào)曾發(fā)表題為《長租公寓亂象亟須整治》的文章質(zhì)問長租公寓亂象，我今天無論如何提醒房東或房客多么小心，可能都防不勝防，真心希望有關(guān)部門加強(qiáng)長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，別讓老百姓辛辛苦苦賺來的血汗錢血本無歸。

關(guān)鍵詞： 長租公寓 爆雷