借著“集中供地”的契機，杭州姍姍來遲的第二批土地集中供應(yīng)，對土地出讓規(guī)則有了進一步調(diào)整，將“競品質(zhì)”寫入新規(guī)，欲從政策端把控，提升樓盤品質(zhì)。

7月30日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布通知，宣布杭州將調(diào)整土拍競價規(guī)則，同時將開展“競品質(zhì)”試點，先競“品質(zhì)方案”，后“競地價”，且需現(xiàn)房銷售。

房企不經(jīng)犯難，才適應(yīng)了集中供地的節(jié)奏，又等來了競價規(guī)則的調(diào)整，難。

開發(fā)商犯難的同時，對于購房者卻值得“慶賀”，挑剔的杭州人又能買到“品質(zhì)”房源了。而對市場來說，杭州，或?qū)⒂纱碎_啟產(chǎn)品力回歸的征程。

圖源 杭報地產(chǎn) 尹琪慧

01

“競品質(zhì)”試點，

杭州對房企的約束范圍擴大了

一紙公告，杭州不僅迎來土拍新政落地，也正式進入“競品質(zhì)”時代。

具體來說，首先，本次公告取消預(yù)申請，要求競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買。此前，房企繳納最高不超過5000萬元的“勾地金”就能獲得一宗地塊的參拍資格，房企參拍門檻大幅提高。

其次，競拍溢價率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10%。再者，出讓地塊達(dá)到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

同時將開展“競品質(zhì)”試點，另外，細(xì)化商服用地要求，提出不超過10%的公建部分，需集中建設(shè)公益性配套公建、沿街布置配套商業(yè)等要求。

同步掛牌的31宗 “雙集中”出讓宅地(包括1宗人才專項租賃住房用地)，10宗為“競品質(zhì)”地塊(地塊信息及限價見文末表格)，均為純宅地，總出讓面積664畝，總建筑面積約97.5萬平方米，將統(tǒng)一于9月8日出讓，其余21宗宅地則在9月7日集中出讓。

這10宗競品質(zhì)地塊分別位于杭州十區(qū)，每個區(qū)推出1宗地塊試點，采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式，“競品質(zhì)”階段，建設(shè)品質(zhì)模塊得分最高的建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表將作為“競地價”階段的報價依據(jù)，以及土地競得后的項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)悉，競品質(zhì)地塊將于8月中下旬開始報名，房企須向杭州市建委提交“品質(zhì)方案”，經(jīng)評審入圍獲得競價資格后，方可在后續(xù)“競地價”階段參與競拍。

此外，試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，項目通過竣工備案等驗收手續(xù)，并通過政府組織的履約監(jiān)管核驗后方可銷售。“競品質(zhì)”項目還須額外繳納5000萬元保證金，通過竣工驗收后退還。

圖源 杭報地產(chǎn) 尹琪慧

由此，杭州政府對房企的約束，從前期報名勾地，擴大到了拿地后的規(guī)劃、建設(shè)和驗收。

也就是說，房企在拿地的同時，未來地塊所建商品房的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)就已落定。根據(jù)規(guī)定，線下“競品質(zhì)”階段，品質(zhì)評分最高的房企所投報的各項指標(biāo)，將作為地塊建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，并作為地塊競得后的建設(shè)、驗收等。

“競地價”階段，則以“價高者得”的規(guī)則進行競價，溢價率達(dá)到10%后，進入“競無償移交政策性租賃住房”比例環(huán)節(jié)。無論最終地塊花落誰家，地塊品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)已然在上一環(huán)節(jié)敲定，地塊競得者需按照“得分第一”的品質(zhì)方案進行建設(shè)，裝修部分也應(yīng)以該品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)寫明的裝修明細(xì)表為準(zhǔn)。

02

北京早在首批集中供地試點，

杭州“競品質(zhì)”方案具獨創(chuàng)性

“競品質(zhì)”說法由來已久，北京、西安、成都等城市都先后試行“競品質(zhì)”，不過，此次杭州出臺的“競品質(zhì)”方案，有些不一樣。

北京作為全國范圍內(nèi)最先開始嘗試和探索該模式的地區(qū)，今年5月份，在發(fā)布首批集中供地公告時，就推出了“競品質(zhì)”規(guī)則，當(dāng)?shù)貕K拍至上限后，進入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅方案階段，即先“競地價”，后“競品質(zhì)”。

除此之外，成都、蘇州兩地在6月份先后出臺相關(guān)政策，對住宅品質(zhì)進行嚴(yán)格限定。

成都市住建局、成都市規(guī)劃自然資源局此前聯(lián)合出臺了《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定》，對成都市新建商品住宅項目的質(zhì)量、品質(zhì)、使用功能等進行了詳細(xì)明確。

蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《蘇州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引(試行)》的通知，對建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通5個專業(yè)項有了更細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

圖源 杭報地產(chǎn) 尹琪慧

而杭州模式，與北京模式類似，但將“競地價”與“競品質(zhì)”兩者換了順序，先由房企申報資質(zhì)、建設(shè)方案等，入圍者才可參與地塊競價，即先“競品質(zhì)”，再“競地價”。

同時細(xì)化了“競品質(zhì)”試點地塊的各項要求：規(guī)定每個地塊“品質(zhì)方案”得分最高的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，作為項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并要求現(xiàn)房銷售，實現(xiàn)“品質(zhì)可視化、標(biāo)準(zhǔn)可固化、指標(biāo)可量化”。

即杜絕了房企拿地后因監(jiān)管缺失標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)不明確而偷工減料，也保證了購房者在購買房屋時“所見即所得”，真正做到品質(zhì)看得到。

杭州“競品質(zhì)”試點細(xì)則，從政策端引導(dǎo)杭州房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，頗具獨創(chuàng)性。“競品質(zhì)”究竟該如何確保品質(zhì)住宅如期呈現(xiàn)?杭州模式也給了后續(xù)試點城市提供了一些可借鑒的思考。

03

土拍新政改變游戲規(guī)則，

在杭房企又迎“土拍大考”

土拍新新規(guī)直接“打亂”了各大房企的拿地節(jié)奏，對房企的約束愈發(fā)嚴(yán)苛了，“競品質(zhì)”試點地塊的約束范圍更是跨越了整個開發(fā)周期。有房企內(nèi)部人士直言：“勾地前期就得做一番準(zhǔn)備，既要提前出“競品質(zhì)”方案，準(zhǔn)備好保證金，拿地之后還要做好打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。”

圖源 杭報地產(chǎn) 尹琪慧

20%的保證金，對房企現(xiàn)金流是一大考驗。而現(xiàn)房銷售這一要求，更是將銷售回款周期拉長到了2-3年，對于那些崇尚高周轉(zhuǎn)、“踩線”房企來說將是重大打擊。

杭州房地產(chǎn)市場商品化進程中，越來越多的外來房企開始布局并深耕杭州市場，積極參與拿地，想要分“一杯羹”。

然而房企品質(zhì)的參差也讓樓市“維權(quán)”屢見不鮮，“競品質(zhì)”細(xì)則既確保了樓盤品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)有跡可循，也讓房企在競價時更加理性，避免“上頭”。

提高參拍門檻、限制現(xiàn)房銷售、降低封頂溢價率等舉措，將一定程度上為土拍市場降溫，推動地價回歸“理性”。

但土地起拍價上調(diào)，“競品質(zhì)”、現(xiàn)房銷售、配建等要求，實際“降成本”并不明顯，杭州房地產(chǎn)開發(fā)或?qū)⒀永m(xù)“低利潤”現(xiàn)狀。

此前22城首批集中供地，杭州一口氣推出57宗共4533畝土地，平均溢價率高達(dá)26.1%，41宗地塊競拍至自持階段，實現(xiàn)土拍總收入1178億元。

此次土拍規(guī)則調(diào)整，更像是對上一次集中供地細(xì)則的補充，從實際出發(fā)看問題，不斷推動土地市場機制的完善，建立更加規(guī)范的土地市場。那么，此次土拍新政會給市場帶來怎樣的調(diào)控效果?哪些房企愿意成為第一個吃螃蟹的“人”?9月見分曉。

關(guān)鍵詞： 杭州土地 集中供應(yīng) 競品質(zhì) 樓盤質(zhì)量