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拒交物業(yè)費糾紛多發(fā) 律師:物業(yè)公司服務意識不夠
2018-04-03 21:03:28來源: 法制日報

物業(yè)公司服務質(zhì)量有瑕疵,卻要求支付十幾萬元物業(yè)費,最終經(jīng)二審法院判決超過訴訟時效并且酌減服務費,業(yè)主只需要支付3萬元物業(yè)費。這是北京市第一中級人民法院于近日判決的一起物業(yè)費糾紛案。

目前,由于各物業(yè)公司發(fā)展良莠不齊、業(yè)主合同意識欠缺,致使拖欠費用的情況較為多發(fā),從而引發(fā)糾紛。北京市第二中級人民法院曾在去年對此進行統(tǒng)計,發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)索要物業(yè)費糾紛占全部物業(yè)糾紛案件九成以上。訴訟請求主要集中在追索物業(yè)費、逾期支付物業(yè)費的違約金等。

“物業(yè)糾紛多發(fā)的一個主要原因是,多數(shù)物業(yè)公司是前期物業(yè)公司,這些公司是開發(fā)商組建或者指定,他們并不是嚴格按照公開招標或者競聘的方式產(chǎn)生,服務意識也先天不足。隨著業(yè)主的維權(quán)意識不斷提高,當物業(yè)公司提供的服務有瑕疵或者其他不完善的地方時,業(yè)主也常常用拒絕交納物業(yè)費作為抗爭方式。”上述北京市一中院審理的物業(yè)費案件辦案律師王樹德向記者介紹說。

但是,北京市二中院通過調(diào)研審判結(jié)果發(fā)現(xiàn),物業(yè)服務企業(yè)勝訴率高。

中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓告訴《法制日報》記者,根據(jù)物業(yè)服務協(xié)議,物業(yè)費是一個法律關(guān)系清晰的債務關(guān)系。業(yè)主以物業(yè)公司未能提供滿意的物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費,需舉證因物業(yè)公司過錯而給業(yè)主造成人身和財產(chǎn)損失,否則一旦物業(yè)公司訴至法院,業(yè)主在很大程度上會敗訴。

根據(jù)曾經(jīng)承辦此類案件的經(jīng)驗,王樹德向記者介紹,多數(shù)物業(yè)糾紛起因是業(yè)主因為服務差而拒絕交納物業(yè)費。業(yè)主在此類案件中是否占據(jù)主動取決于對相關(guān)法律法規(guī)的了解程度,以及舉證規(guī)則的合理運用,通過這些手段讓法院認定物業(yè)公司服務確實不達標,那么物業(yè)公司不可能全額拿到物業(yè)管理費。另外,對于業(yè)主欠交物業(yè)費,很多物業(yè)公司都存在怠于追索,這樣業(yè)主也可以援引訴訟時效的相關(guān)規(guī)定來對抗物業(yè)公司,在一定程度也能讓業(yè)主處于優(yōu)勢地位。

上述案件之所以能夠被法院減免一部分物業(yè)費,業(yè)主請求獲得認可,此案另一名律師林艷英向記者介紹,案件處理過程中,業(yè)主往往理直氣壯,但是在訴訟中又不能充分舉證,以至于訴訟結(jié)果對自己不利。造成這種結(jié)果的主要原因除了日常生活中沒有收集物業(yè)不達標的證據(jù)外,缺乏對舉證規(guī)則以及相關(guān)法律法規(guī)的了解,也是另外一個不可忽視的原因。

在律師看來,正是這些原因造成舉證上的困難。“以上述一中院二審的這起案件為例,物業(yè)公司的物業(yè)服務不達標的事實客觀存在,代理人收集了近期微信群記錄、部分業(yè)主違章建設照片、亂停車、攝像頭毀損等照片,但是對于以往物業(yè)服務是否達標,業(yè)主并不能充分舉證,所以在法院認定的酌減標準上會有一定的折扣。這是我們遇到的第一個困難,第二個困難是訴訟時效,很多人認為物業(yè)服務在持續(xù),所以即使物業(yè)公司長期不主張物業(yè)費也不應該受到訴訟時效制度的調(diào)整,一審法院就持有這種觀點。所以,一審判決只是酌減了部分物業(yè)費,而沒有支持訴訟時效的抗辯。”林艷英說,二審中的訴訟焦點幾乎全部圍繞訴訟時效,根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》中“法院在審理物業(yè)公司審理追索物業(yè)服務費案件,在適用訴訟時效時不宜過苛”,律師向二審法院提出,此意見恰恰表明物業(yè)費同樣應該受到訴訟時效調(diào)整,只是相對于其他債務案件審查標準相對寬松而已,“本案中,物業(yè)公司從未主張過權(quán)利,一審和二審過程中也從未提交過催收的任何證據(jù),屬于很明顯的怠于行使權(quán)利的行為。二審法院支持了我們的時效抗辯,在一審基礎(chǔ)上繼續(xù)扣減了兩年的物業(yè)費,物業(yè)起訴要求支付10萬余元物業(yè)費,最后業(yè)主只需交納3萬元”。

在王樹德看來,對于物業(yè)費扣減的關(guān)鍵,在于充分了解物業(yè)具體服務標準,這樣在日常生活中就可以有目的的收集物業(yè)服務企業(yè)不達標的證據(jù),另外在訴訟中充分利用舉證規(guī)則以及訴訟時效制度,去維護自己的合法權(quán)益。

此外,在采訪中有業(yè)內(nèi)人士說,一些業(yè)主在維權(quán)過程中存在誤區(qū),對物業(yè)服務質(zhì)量的質(zhì)疑和不滿,主要以個人感受來判定,這不是物業(yè)合同約定的標準。

“有些物業(yè)糾紛中業(yè)主確實太過主觀,想當然地認為自己就是受害者,以不交納物業(yè)費作為解決所有問題的“撒手锏”。其實,物業(yè)服務是否達標大多是可以量化的,2017年以前物業(yè)服務企業(yè)是劃分等級的,每個等級的物業(yè)服務企業(yè)對應不同的收費標準以及服務標準。另外,與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同也約定了相關(guān)內(nèi)容。”王樹德說,所以,判斷服務是否達標要對照當?shù)赝愋臀飿I(yè)的服務標準,以及物業(yè)服務合同的約定。

不過,王樹德也提醒說,2017年1月21日,國務院頒布《國務院關(guān)于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》,其中規(guī)定“取消物業(yè)服務企業(yè)二級及以下資質(zhì)認定”,2017年9月6日的國務院常務會上取消物業(yè)服務企業(yè)一級資質(zhì)認定,“這樣一來,對照以前的等級服務標準喪失了法律依據(jù),但是上述文件只是對物業(yè)服務企業(yè)的準入進行了放寬,監(jiān)管其實并沒有放松。國務院要求住房和城鄉(xiāng)建設部研究制定物業(yè)服務標準規(guī)范,通過建立黑名單制度、信息公開,推動行業(yè)自律等方式加強事中事后監(jiān)管。不難預測,以后的監(jiān)管將更加透明”。

陳幽泓認為,從長遠來看,一方面要限制前期物業(yè)服務合同的期限,另一方面,要盡快成立業(yè)主組織或者通過業(yè)主共同決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)、決定小區(qū)物業(yè)的服務標準、價格、服務方式等,從而結(jié)束前期物業(yè)階段,在小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間建立直接合同關(guān)系,使二者之間在合同的基礎(chǔ)上行使責權(quán)利。

關(guān)鍵詞: 物業(yè)費 糾紛 不夠

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