“半小時(shí)內(nèi)接了5個(gè)電話，水都沒(méi)來(lái)得及喝一口。”昨天，杭州余杭區(qū)未來(lái)科技城板塊資深中介小陸接電話接得手機(jī)發(fā)燙，“怎么都沒(méi)想到，一天前我們門店還是門可羅雀，冷冷清清，今天一上班就有這么大變化!”

5月17日上午，杭州發(fā)布房產(chǎn)新政，從優(yōu)化二手住房交易政策、完善稅收調(diào)節(jié)、更好滿足三孩家庭購(gòu)房需求等方面，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

可以說(shuō)，本輪新政，對(duì)杭州二手房市場(chǎng)的推動(dòng)力度是最明顯的。

數(shù)據(jù)端的反饋也立竿見(jiàn)影。

杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)：5月17日當(dāng)天，截至13:30，貝殼找房平臺(tái)杭州二手房半天的掛牌量，是過(guò)去一個(gè)月日均掛牌量的10倍;咨詢也活躍起來(lái)了，5月17日當(dāng)天咨詢量，比4月份的日均咨詢量增加了62%。

本輪“5改2”涉及 1萬(wàn)多套在掛牌的杭州二手房

本次新政主要有這幾方面的調(diào)整——

1.二手房門檻大幅降低：外地戶籍在杭繳納1年個(gè)稅或社?？少I二手房;

2.落戶杭州就能買二手房，無(wú)社保要求;

3.三孩家庭可以購(gòu)三套住房，搖號(hào)新房時(shí)享受無(wú)房家庭待遇。但是第三個(gè)子女必須是2021年5月31日(含)以后出生或收養(yǎng);

4.唯一住宅出售，滿2年就免營(yíng)業(yè)稅。

新政一出，杭州二手房市場(chǎng)猶如水入油鍋，沸騰了。

“除了接到房東、購(gòu)房者的咨詢電話，微信咨詢也活躍了。”上城區(qū)丁橋板塊一位中介門店的店長(zhǎng)說(shuō)，很多活躍在一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都反映，這樣的日子，好久沒(méi)見(jiàn)了。

“今年以來(lái)，有的中介是三四個(gè)月才開(kāi)一單，發(fā)朋友圈的房源，幾乎都沒(méi)什么人來(lái)留言。結(jié)果昨天政策出來(lái)，都被瘋狂咨詢，我們甚至編輯好了新政問(wèn)答模板，否則根本來(lái)不及解答這么多的咨詢。”店長(zhǎng)說(shuō)。

呼聲最高的，就是俗稱“5改2”的這一條：個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年;個(gè)人轉(zhuǎn)讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍是5年。

大家注意到了，杭州本輪政策中的“5改2”，僅針對(duì)家庭唯一住房。

杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)：目前，在杭州貝殼平臺(tái)掛牌的房源中，“唯一”的房源占了40%，“滿2年不滿5年”的房源占“唯一”房源中的30%。也就是說(shuō)，同時(shí)滿足“滿2年不滿5年”以及“唯一住房”的房源，占了總房源的12%。這個(gè)數(shù)據(jù)具體是多少呢?有1萬(wàn)多套，這還不包括其他平臺(tái)的數(shù)量。

買一套總價(jià)500萬(wàn)的二手房

可以省下一輛奧迪A4

所謂的“5改2”，就是在二手房交易中，原本買入不滿5年再出售，需要交房屋總價(jià)5.3%的增值稅，現(xiàn)在買入滿2年就無(wú)需繳納增值稅。

房屋總價(jià)的5.3%是什么概念?

舉個(gè)例子，以一套總價(jià)500萬(wàn)的二手房來(lái)測(cè)算，如果符合“5改2”，能省下增值稅費(fèi)用26.5萬(wàn)元，足夠你買一個(gè)車位，或者買一輛奧迪A4了。

總價(jià)越高的房子，省下的錢越多。

倘若購(gòu)買總價(jià)1000萬(wàn)的濱江錦繡之城、2000萬(wàn)的綠城柳岸曉風(fēng)，光增值稅這一塊就能省下53萬(wàn)和106萬(wàn)。

要注意的是，在杭州二手房交易市場(chǎng)，約定俗成的做法是：稅費(fèi)由買家承擔(dān)。

所以，買家們必然喜聞樂(lè)見(jiàn)：有1萬(wàn)多套杭州二手房可以在交易時(shí)省下房屋總價(jià)5.3%的增值稅，而這批二手房將推動(dòng)二手房市場(chǎng)的交易活躍度。

“老破小”住宅和酒店式公寓

接下來(lái)可能會(huì)更難賣

有人歡喜有人憂。

買家陳女士，一周前在上城區(qū)買下了一套總價(jià)1200萬(wàn)的次新房，原房東買入2年半，不滿5年。“如果我不那么急，一周后再買，可以省下60多萬(wàn)的稅費(fèi)。”陳女士懊惱不已。

也有很多人一夜之間得到了一張“房票”，正在慶幸……

在我們采訪過(guò)程中，西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)的多位資深中介透露，“5改2”新政對(duì)于市中心正在掛牌出售的“老破小”來(lái)說(shuō)，并不是好事。

“這些房源年限都是5年以上的，在新政前就不受增值稅的影響。新政利好的，主要是最近幾年辦出產(chǎn)證的次新房。”中介們表示，次新房本來(lái)就在房齡、戶型、環(huán)境等方面有一定優(yōu)勢(shì)，成色好、物業(yè)佳，現(xiàn)在再加上稅費(fèi)上又有新的利好，在二手房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)了。那么相形之下，市中心“老破小”可能就更難賣了。

對(duì)酒店式公寓等商住類產(chǎn)品也是利空。

一位酒店式公寓代理分銷單位的營(yíng)銷人員透露，本輪新政發(fā)布后，有幾組本來(lái)打算買公寓的客戶有了購(gòu)房資格，立刻決定去買二手房了。

不但激活二手房市場(chǎng)

也利好新房市場(chǎng)

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍列出數(shù)據(jù)：今年4月份杭州二手房成交量為4202套，同比下滑60%，環(huán)比下滑18%。杭州的新房市場(chǎng)則相對(duì)較好，4月份有45%的樓盤(pán)要搖號(hào)，平均中簽率大概是31%，尤其是主城區(qū)的新房，整體受市場(chǎng)歡迎。

上官劍分析，考慮到目前杭州樓市分化明顯，房產(chǎn)政策做這樣的調(diào)整，精準(zhǔn)地將“房住不炒”和促消費(fèi)促穩(wěn)定結(jié)合起來(lái)，通過(guò)釋放二手房的市場(chǎng)需求，逐步盤(pán)活市場(chǎng)，引導(dǎo)預(yù)期。然后可能會(huì)根據(jù)疫情的情況、市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)買力的恢復(fù)情況，再進(jìn)行下一步的動(dòng)作。

上官劍認(rèn)為，新政釋放了大量二手房房票，潛在的客戶激增。比如：杭州戶籍無(wú)需社保、非杭州戶籍12個(gè)月社保就有購(gòu)買一套二手房的資格，可以說(shuō)大幅調(diào)整了購(gòu)房門檻，“二手房市場(chǎng)自住需求會(huì)得到充分釋放，對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好”。

而對(duì)于滿2年不滿5年的次新房，“5改2”政策明顯地降低了首次購(gòu)房和改善型換房的成本，杭州二手房市場(chǎng)將保持修復(fù)，房源量筑底回升，價(jià)格逐步趨穩(wěn)。

對(duì)新房來(lái)說(shuō)，雖然門檻不變，但是對(duì)“賣舊買新”的家庭提供了支持，給換房群體注入新動(dòng)能，激活了市場(chǎng)需求，“所以對(duì)新房市場(chǎng)也是明顯的利好”，上官劍認(rèn)為。

購(gòu)房者應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，多看多比

房東先捫心自問(wèn)：是否一定要賣？

“從宏觀層面來(lái)說(shuō)，目前是比較好的購(gòu)買時(shí)機(jī)。”中房大數(shù)據(jù)研究中心總經(jīng)理陳煥春認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不管市場(chǎng)怎么樣，一定要結(jié)合自己的需求來(lái)考慮買房這件事。

目前，二手房的價(jià)格不會(huì)太高，有一定討價(jià)還價(jià)的余地;政策層面，也在不斷提供助力，比如：二手房交易政策的支持，貸款等金融方面的支持;在去化比較慢的情況下，購(gòu)房者可以從容做選擇。

“多看多比。”她強(qiáng)調(diào)，今年想買二手房的購(gòu)房者，可以動(dòng)起來(lái)了，但不要急，對(duì)于“所見(jiàn)即所得”的二手房來(lái)說(shuō)，要多看多比，做足功課。

想賣房的房東，也要擺正心態(tài)，做好預(yù)期判斷。有沒(méi)有那么急?是不是一定要賣?陳煥春認(rèn)為，倘若賣了房子，資金沒(méi)有更適合的去處，建議可以繼續(xù)持有觀望一下。

關(guān)鍵詞： 杭州房產(chǎn)新政 杭州二手房中介 二手房掛牌量增長(zhǎng) 三孩家庭購(gòu)房指標(biāo)