一向被視為樓市風向標的信貸政策正在起變化。近日,多地被曝出房貸利率下調,尤其是蘇州、成都等城市被傳首套房貸款利率甚至降至4.6%。要知道,去年調控嚴厲時,熱點城市的房貸利率曾高于6%。按此測算,100萬元的房貸,購房者可以節(jié)省幾十萬利息。這樣的變化,可以稱得上是重大變化。
不僅房貸利率,首套房首付比例也出現(xiàn)了很多變化,首付比例明顯放寬。部分城市還取消了限購限售政策,調控松綁已成不爭的事實。其中,河南鄭州是率先放松限購政策的。緊接著,哈爾濱、福州等地也相繼取消限購限售政策。一時間,調控政策會不會退出也成為輿論和公眾關注的焦點。
面對部分城市退出限購限售、降低首套房首付比例、降低房貸利率,為了穩(wěn)定民心、穩(wěn)定房價,更為了穩(wěn)定預期,不讓房價因為樓市調控政策松綁而出現(xiàn)反彈,不讓炒房者以為有機可乘,管理層也及時做出回應,連續(xù)強調“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,避免樓市出現(xiàn)反復,避免房價出現(xiàn)反彈給廣大居民帶來不利的心理沖擊和影響。特別是一線城市,也沒有出現(xiàn)明顯的政策松綁現(xiàn)象。
部分城市松綁樓市調控政策,原因很簡單,就是想以此來刺激樓市、刺激住房消費、改變樓市低迷狀態(tài)。關鍵是,今天的購房者,已經(jīng)完全不像幾年前,只要看到樓市調控政策有變化,就立馬跟風買房,就會被房價牽著鼻子走,就會心甘情愿去當房奴。是不是應當買房,買什么樣的房,何時買房,已經(jīng)變得很理性。尤其重要的是,在“房住不炒”定位下,房價不可能再出現(xiàn)大的波動,尤其不會出現(xiàn)大的上漲。只要房價不繼續(xù)上漲,只要房價保持穩(wěn)定,購房者的理性就會越來越強,購房者就會理智地選擇購房時機。
顯然,單純依靠松綁樓市調控政策,是很難把購房者的購房熱情再激活的。因為,面對開發(fā)商資金鏈緊繃這個十分現(xiàn)實的問題,購房者也在做著積極判斷和深入思考,觀察房價會不會下調,關注政策會不會向開發(fā)商傾斜。特別是已經(jīng)出現(xiàn)風險的大型開發(fā)企業(yè),能不能走出困境,是自己走出困境,還是政府幫助、政策扶持讓他們走出困境。對購房者來說,已經(jīng)開始用腦購房,而不是用熱情購房、拍腦袋購房。而“房住不炒”定位,也決定了房價不會出現(xiàn)大漲現(xiàn)象,炒房者要想興風作浪,也沒有這個空間、沒有這個條件、沒有這個膽量。
也正因為如此,指望樓市調控政策來改變樓市低迷的格局,讓樓市走出頹勢,難度是相當大的。對開發(fā)商而言,必須通過“保交樓”來樹立正面形象、守住企業(yè)信譽,讓購房者不失去對企業(yè)的信任。對地方政府來說,則不要把希望寄托在松綁樓市調控政策來刺激居民購房,而要讓居民更好地自由選擇。因為,剛需仍然是樓市最重要的支撐,松綁限購限售給炒房者留下空隙的行為,是站不住腳的,也是支撐不了樓市的。真正要想樓市走出低迷,就要用信譽、信用打動購房者,讓購房者充分信任。否則,就是自娛自樂。
樓市的頹勢,不是調控政策帶來的,而是房價上漲過快、房奴過多的教訓積累起來的,廣大居民不是不想買房,而是不敢買房。一方面,擔心房價下跌,從而讓自己手中的財富貶值。于是,他們選擇了等待觀望;另一方面,房奴對購房者的心理產(chǎn)生了強大沖擊,很多人擔心買了房,自己也就成為了房奴。因此,他們也需要等待觀望。在這樣的情況下,大力發(fā)展住房租賃市場,建設更多的保障性住房、租賃住房,或許才是最好的出路。開發(fā)商手中的房子,不一定都要變成商品房,地方政府及其平臺公司,也可以將一部分商品房變成租賃房。租賃房也可以分成多個層次,廉租房、一般租賃房、中高檔租賃房、高檔租賃房等,滿足不同收入水平的居民需要。
總之,依靠松綁樓市調控政策來刺激樓市的方式,不可取,也不會有明顯效果。真正有效的手段,就是大力發(fā)展租賃房市場、激活剛性需求,而不要把希望再寄托在炒房者身上,那是過去時,現(xiàn)在和將來都不會允許。“房住不炒”的定位,不會改變。
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