截至9月24日,重點城市二次集中供地進度過半,成都、沈陽等城市率先完成第二批次地塊出讓。不過,有數(shù)據(jù)顯示,截至目前,已有超過118宗土地暫停出讓,占這些城市地塊數(shù)量的25%。整體來看,市場全面降溫,溢價率較首輪明顯下降,土地流拍率走高。而這背后反映出房企拿地積極性的下降。
二次集中供地全面降溫
9月23日,南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱,二次集中供地中的11宗地塊,因故終止出讓,而這些地塊占本次供地規(guī)模的21%。同日,重慶市公共資源交易中心發(fā)布公告稱,重慶市二次集中供地中,九宗地塊終止出讓。
值得注意的是,在此之前,長春、天津、青島、濟南、合肥、成都、沈陽等多個城市已在二次集中供地前終止出讓部分土地。
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,已有超過118宗土地暫停出讓,占這些城市地塊數(shù)量的25%,疊加部分流拍土地,整體看,二次集中供地30%土地相當于流拍。
據(jù)了解,截至目前,22個重點城市中共有20個城市正式發(fā)布了二次集中供地的掛牌公告,其中多個城市延期后調整了土拍規(guī)則,寧波和鄭州兩城尚未掛牌。中指研究院的報告顯示,二次集中供地可謂一波三折,原計劃在7月份集中掛牌,但受土拍規(guī)則調整影響,多數(shù)城市在8月份掛牌并于9月-10月集中成交。
更為重要的是,二次集中供地市場全面降溫。房地產(chǎn)研究機構克而瑞的報告顯示,8月以來完成二次集中供地的城市土拍熱度均不高,溢價率較首輪有了明顯下降,尤其是青島、濟南、天津、沈陽等低熱度城市,在二次集中供地過程中底價成交現(xiàn)象較多。
中指研究院的報告也顯示,已完成二次集中供地的城市穩(wěn)地價效應顯現(xiàn),土地市場整體出現(xiàn)降溫,流拍撤牌率上行的現(xiàn)象。例如,濟南二次集中供地中總供應的59宗地塊中,16宗地塊撤牌,43宗地塊底價成交;吉林長春二次集中供地總供應的75宗地塊中,8宗撤牌,18宗流拍,46宗底價成交,只有3宗為溢價成交。
放眼未來,克而瑞認為,結合近期市場、資金和政策環(huán)境來看,重點城市二次集中供地“降溫”將是大概率事件,就連一直以來市場熱度躋身高位的杭州,10宗競品質地塊中,也有9宗地塊報名未達標,無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié),相當于流拍,接下來重點城市集中土拍熱度下滑將成為普遍現(xiàn)象。
房企拿地積極性較低
對于二次集中供地中重點城市流拍和撤牌率大幅上行的原因,中指研究院的報告認為,一方面,政策調控頻繁加碼和房企資金持續(xù)承壓下,房企拿地節(jié)奏放緩;另一方面,房企在二次集中供地中拿地的緊迫性下降。兩次集中供地背景不同,首次集中供地前重點城市受“兩集中”政策影響連續(xù)多月未供地,而集中在二季度出讓的首批地塊可年內(nèi)入市,對房企業(yè)績形成貢獻,房企補貨意愿強烈。但對于后續(xù)兩批次地塊,房企觀望情緒上升,拿地趨于理性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國商報記者表示,各地房地產(chǎn)調控政策密集,樓市開始全面降溫,疊加土地出讓政策收緊,二次集中供地全面遇冷。此外,二次集中供地規(guī)則改變,多城市采取“競品質”方式,新要求明顯增加了房企施工成本,一定程度上降低了房企的拿地意愿。
一位房企投資拓展部相關負責人周曉(化名)對中國商報記者表示,房企拿地積極性降低,一方面因為二次集中供地規(guī)則發(fā)生了很大變化,且很多城市叫停和暫緩了二次集中供地,出讓地塊數(shù)量減少。而房企又面臨拿地銷售比不能超過40%的監(jiān)管指標壓力,這使得房企拿地積極性降低;另一方面則因為目前行業(yè)融資收緊給房企帶來了嚴重的資金壓力,房企簽約銷售整體下滑、流動性變差以及購地資金被監(jiān)管等種種跡象均使得房企的資金鏈緊張。
另一位南方房企投資拓展部負責人鐘名(化名)對中國商報記者透露,目前房企拿地態(tài)度趨于謹慎。例如,對于市場表現(xiàn)相對冷淡的城市和要求自持的商業(yè)性土地,房企會持觀望態(tài)度。對于房企而言,面對新的政策變化,應該積極研究政策本身以及土地項目本身的合理性,再進行相應規(guī)劃。
值得注意的是,對于房企而言,市場“轉冷”并非全無益處。克而瑞的報告顯示,在低熱度的情況下,房企拿地成本有一定程度的下降,盈利空間較首輪明顯擴大,現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企可以適度補倉,但也要謹防市場下行的風險。
周曉也對中國商報記者表示,調低溢價率、限高品質等方式確實為房企留出了一定的利潤空間,讓房企有利可賺,可有效避免房企在后續(xù)開發(fā)過程中發(fā)生的風險。鐘名則認為,土地供給側調控由“控地價”向“控實際地價”轉變,意味著熱點城市的實際價格將保持平穩(wěn),所以在一定層面上也有利于房企把控土地成本。此外,“競品質”的規(guī)則變化有利于讓房企關注產(chǎn)品質量,提升產(chǎn)品品質,亦有利于行業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。
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