專家認(rèn)為，結(jié)合上海此前的二手房?jī)r(jià)核驗(yàn)制度，將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，可有助于抑制二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。

“緊急通知：上海自今日起，申請(qǐng)貸款金額，將參考買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三者孰低作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。”近日，一則上海二手房貸調(diào)整的消息在購(gòu)房群中傳播。記者多方證實(shí)該消息為真，并已經(jīng)在執(zhí)行。

今后，上海買房是否會(huì)更難?貸款政策調(diào)整后影響幾何?

打擊陰陽(yáng)合同

記者從銀行和房產(chǎn)中介處獲悉，近期上海二手房貸款落地時(shí)確有變動(dòng)，實(shí)行“三價(jià)就低”原則，并非是“買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)”，而是“合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)”。

在實(shí)際交易中，這三者的價(jià)格各有差異，一般而言，評(píng)估價(jià)會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格。合同網(wǎng)簽價(jià)，是由購(gòu)房者和賣房者雙方商定而成;銀行評(píng)估價(jià)由第三方評(píng)估公司評(píng)估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值;涉稅評(píng)估價(jià)，即由房產(chǎn)交易中心評(píng)估的價(jià)格，所繳納的稅費(fèi)都是以交易中心評(píng)估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。

而在此前的二手房實(shí)際交易中，還存在大量的陰陽(yáng)合同。所謂陰陽(yáng)合同，就是賣家買家簽訂購(gòu)房合同時(shí)把購(gòu)房款拆分成“陰陽(yáng)”兩個(gè)合同，分為“做高”和“做低”兩種，“陽(yáng)合同”即為了應(yīng)付網(wǎng)簽的虛假價(jià)格合同。

“之前合同很多做低的，是為了避稅。新政策出來(lái)，就是變相不讓做低合同了。”某購(gòu)房者對(duì)記者說(shuō)。記者了解到，此前這樣的操作很常見，一般按房產(chǎn)中心評(píng)估的價(jià)格寫合同，其他的錢作為裝修補(bǔ)貼，合起來(lái)才是實(shí)際成交價(jià)。

這樣的操作也從房產(chǎn)中介得到印證。“就是做低房?jī)r(jià)，做低的部分以裝修補(bǔ)償款給房東。”有中介人士告訴記者。

做高房?jī)r(jià)可以幫助購(gòu)房者申請(qǐng)到更多銀行貸款，降低首付壓力，而做低房?jī)r(jià)則可以減稅。

“比如以前400萬(wàn)元的實(shí)際成交價(jià)，合同寫300萬(wàn)元，另100萬(wàn)元以裝修補(bǔ)償費(fèi)的現(xiàn)金形式給賣家。對(duì)于一些要購(gòu)買大戶型房、稅費(fèi)加起來(lái)很高的群體，這樣操作很合算。”該中介人士表示，但最近新出了政策，需要三方評(píng)估，取最低價(jià)，銀行就是想多給你貸款也貸不了，必須按最低價(jià)。

某國(guó)有大行工作人員向記者確認(rèn)了這一原則，目前已開始實(shí)施，比起之前的貸款流程更為復(fù)雜。“8月6日我們銀行便開始按這一原則執(zhí)行，在貸款流程中，我們需要向交易中心問(wèn)詢價(jià)格，一般而言，交易中心反饋的價(jià)格總是最低的，所以就按這個(gè)價(jià)格來(lái)幫客戶做貸款”。

“其實(shí)這次的‘三價(jià)合一’，針對(duì)的是二手房交易中的一些炒作行為。”在中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來(lái)，一些炒房客可能會(huì)為了獲得更高杠桿，通過(guò)“陰陽(yáng)合同”將房?jī)r(jià)做高，從而獲得更多的貸款;一些真正的剛需買家不會(huì)有意抬升網(wǎng)簽價(jià)格，反而會(huì)傾向做低房?jī)r(jià)，否則會(huì)繳納更多的稅，增加購(gòu)房成本。

專家認(rèn)為，結(jié)合上海此前的二手房?jī)r(jià)核驗(yàn)制度，將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，可有助于抑制二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，并提高稅賦公平性。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，實(shí)際上“三價(jià)合一”或“三價(jià)就低”的政策，更多是從管控信貸額度和信貸秩序的角度出發(fā)。過(guò)去，銀行貸款方面出現(xiàn)了提高評(píng)估價(jià)變相多發(fā)放貸款的問(wèn)題，從這個(gè)角度看，貸款方面也出現(xiàn)了各類亂象。所以，按照最低的價(jià)格來(lái)審批貸款，其實(shí)也是為了防范貸款無(wú)序的現(xiàn)象。就影響看，當(dāng)前上海二手住宅套均價(jià)大概為350萬(wàn)元，信貸管控后，可貸的資金會(huì)減少。比如，過(guò)去可以貸款120萬(wàn)元的，現(xiàn)在可能只能貸90萬(wàn)元。因此，對(duì)一些違規(guī)的操作影響是比較大的。

銀行嚴(yán)查涉房融資

盧文曦認(rèn)為，今年以來(lái)出臺(tái)的認(rèn)籌規(guī)則、新房限售等調(diào)控內(nèi)容多針對(duì)新房市場(chǎng)，但上海是以存量房為主的市場(chǎng)，單一調(diào)控新房市場(chǎng)效果有限。7月份上海二手房交易量接近2.4萬(wàn)套，交易行情仍比較活躍，二手房同比漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新房。因此，二手房同樣要加大管控力度，“一二手”調(diào)控協(xié)同才能穩(wěn)定整個(gè)樓市。此次“三價(jià)就低”樓市調(diào)控舉措直指二手房市場(chǎng)，也是切中了要害。

“穩(wěn)房?jī)r(jià)仍需持續(xù)用力，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。”7月28日，上海市發(fā)改委主任華源在作《關(guān)于上海市2021年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告》時(shí)指出，今年上半年，上海市市場(chǎng)化新建商品房和二手存量住房成交量同比增速較一季度明顯回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的上漲勢(shì)頭初步回落。

今年以來(lái)，上海出臺(tái)多層面的樓市組合拳，顯示出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。在銀行貸款層面，7月上海銀保監(jiān)局連發(fā)24張涉房融資罰單，包括工農(nóng)中建交“五大行”等在內(nèi)的多家金融機(jī)構(gòu)累計(jì)被罰款1890萬(wàn)元，再次敲響了涉房違規(guī)融資的“警鐘”。8月10日，交通銀行上海市松江支行因2020年該支行部分個(gè)人貸款變相用于購(gòu)房等，上海銀保監(jiān)局根據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)其責(zé)令改正，并處罰款30萬(wàn)元。

同日，上海銀保監(jiān)局還對(duì)中國(guó)工商銀行上海市松江支行作出處罰。據(jù)披露，2020年11月，該支行某經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款變相用于購(gòu)房;2020年12月，該支行某個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款變相用于購(gòu)房等，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，上海銀保監(jiān)局對(duì)其罰款共計(jì)50萬(wàn)元。

“下一步將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三四線四檔融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購(gòu)房。”7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光強(qiáng)調(diào)，將會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。

關(guān)鍵詞： 上海 樓市監(jiān)管 二手房?jī)r(jià) 核驗(yàn)制度