還有半個多月的時間,2018年度開發(fā)商的銷售大戲就要落下帷幕。最近,開發(fā)商年底沖刺的動作可謂十分“高調(diào)”。僅以北京市場來說,幾個受關(guān)注度較高的限競房項(xiàng)目都有了動作,像南二環(huán)項(xiàng)目佑安府不久前剛剛?cè)胧?,西三環(huán)的西城天鑄也預(yù)計(jì)在12月中旬開盤,永定門外的永定府項(xiàng)目的售樓處也掛上了招牌,落戶西單置地新座首層。不僅如此,共有產(chǎn)權(quán)房也在年底迎來了供應(yīng)高峰,包括西四環(huán)長安街附近的項(xiàng)目,海淀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房都開始選房,開發(fā)商回款沖刺思路愈加明顯。
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,銷售破千億的房企已經(jīng)達(dá)到了25家。但這并不意味著開發(fā)商整體狀況樂觀,相反,許多房企的銷售增長是依靠上半年二三線城市的突飛猛進(jìn),而下半年開始,銷售增長速度已顯著放緩。許多房企的日子并沒有數(shù)據(jù)顯示的那么好過,甚至業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),未來將有大量的房企將退出房地產(chǎn)市場。
年底集中推盤沖刺
11月的最后一天,期待已久的佑安府項(xiàng)目開始了選房,這個位于南二環(huán)的項(xiàng)目以9萬元左右的價格開盤,本身開盤價格已經(jīng)低于周邊昆侖域的最新房源,而且還有89平方米的兩居室可供選擇。但遺憾的是,這個曾被認(rèn)定將日光的項(xiàng)目,實(shí)際上開盤當(dāng)天并沒有日光,仍有部分戶型可選。
佑安府之后,位于豐臺區(qū)西局的西城天鑄也傳出了結(jié)束驗(yàn)資,12月中旬開盤的消息,這個有港資九龍倉開發(fā)的項(xiàng)目,周圍均是像西府大院、西宸原著這樣的頂級豪宅。
不僅是限競房,共有產(chǎn)權(quán)房也在年底迎來了爆發(fā)期。西四環(huán)共有產(chǎn)權(quán)房玉景陽光即將公開搖號,均價35000元/平方米。該項(xiàng)目位于石景山區(qū)玉泉西一路(長安街以北),一直以來都以長安街旁的共有產(chǎn)權(quán)房作為宣傳口號。項(xiàng)目共452套,通過購房資格審核家庭達(dá)11864戶。此外,海淀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房永靚家園也要選房了,時間定于2018年12月19日至24日,一共2000多套。
一時間,一度稀缺的房子,稀缺的位置,在2018年里好像處處過剩。
北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,截至12月12日,限競房已經(jīng)入市項(xiàng)目31個,共41期,合計(jì)提供了19327套住宅,但目前的網(wǎng)簽只有3693套,刨去網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比實(shí)際簽約要滯后的因素,從平均數(shù)據(jù)看,實(shí)際銷售也只去化了40%左右。
而共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)更多,數(shù)據(jù)顯示,截至12月12日,北京入市的共有產(chǎn)權(quán)房年內(nèi)多達(dá)29個項(xiàng)目,提供房源32446套。也就是比2017年5個項(xiàng)目3752套上漲了765%。
不難看出,北京樓市的新房供應(yīng)在2018年徹底進(jìn)入供應(yīng)井噴時代,共有產(chǎn)權(quán)、限競房的大量入市,使得市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供應(yīng)增加,庫存開始明顯上漲。
開發(fā)商搶收 已有25家房企業(yè)績超千億元
頂著庫存增加的壓力,房企依舊開啟了搶收業(yè)績,加速推盤的節(jié)奏,試圖在最終盤點(diǎn)來臨之前,讓業(yè)績表更好看一些,也好“過年”。
不僅是北京項(xiàng)目開始集中入市,全國各主要城市的住宅項(xiàng)目也紛紛增加了供應(yīng)。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《11月份全國40城住宅成交報告》顯示,11月份,40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長9%,同比增長20%。
分城市來看,11月份,一線城市成交面積環(huán)比持平,同比下降11%;二線城市成交面積環(huán)比增長16%,同比增長18%;三四線城市成交面積環(huán)比下降1%,同比增長33%。2018年前11個月,40城累計(jì)成交面積同比增長8%,雖小幅反彈,仍不改整體下行趨勢。其中一線城市累計(jì)同比下降9%,二線城市累計(jì)同比小幅增長4%;三四線城市累計(jì)同比增長26%。
業(yè)內(nèi)人士表示,臨近年底,部分開發(fā)商加速推盤,但11月份,40城成交量未出現(xiàn)特別明顯的增長,下行趨勢依舊未改。
不過,在這樣的搶收勢頭下,房企的業(yè)績報表明顯好看了。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì),截至11月底,銷售額超千億的房企已經(jīng)有25家,已經(jīng)超過了去年。其中碧桂園、萬科與恒大均超5000億元,3家企業(yè)銷售額均值為5841.7億元,同比增長率均值為18.7%;1000億-5000億的企業(yè)共22家,銷售額均值為1725.3億元,同比增長率均值為58.3%,其中,融信、藍(lán)光發(fā)展兩家企業(yè)本月首次跨入千億陣營。500億-1000億的企業(yè)有27家,銷售額均值為675.8億元;100億-500億的企業(yè)銷售額均值為317.7億元;前100名的房企門檻升至236.3億元。
不過,值得注意的是,業(yè)績增長并不意味著開發(fā)商整體狀況樂觀,相反,許多房企的銷售增長是依靠上半年二三線城市的突飛猛進(jìn),而下半年開始,銷售增長速度已顯著放緩。
難改資金壓力大的現(xiàn)實(shí) 90%中小房企或退出地產(chǎn)項(xiàng)目
今年下半年以來,受困于市場轉(zhuǎn)冷,房企并購整合頻繁,有超過30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過產(chǎn)權(quán)交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。上市公司方面,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年6月以來,上市公司共計(jì)發(fā)起了46起標(biāo)的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購,披露交易規(guī)模達(dá)到489億元??硕饠?shù)據(jù)顯示,截至11月,銷售超過千億的房企已有25家,到年底可能會超過30家,同比去年幾近翻倍。其他各梯隊(duì)的銷售金額入榜門檻,也明顯提高,行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)市場朝著“寡頭化”趨勢發(fā)展,90%的中小房企將會退出地產(chǎn)項(xiàng)目。到2020年,20強(qiáng)房企可能將會占據(jù)市場份額的60%以上。
Wind數(shù)據(jù)顯示,截至12月9日,目前已經(jīng)有20家房企公布了全年業(yè)績預(yù)告,這20家房企主要為中小房企。預(yù)計(jì)預(yù)喜的企業(yè)數(shù)目達(dá)到了11家,占比僅為55%。整體來看,項(xiàng)目儲備豐富的房企業(yè)績?nèi)匀槐憩F(xiàn)良好,深深房A、廣宇集團(tuán)、金科股份等公司預(yù)計(jì)全年凈利潤同比增速均接近或超過50%以上。而部分項(xiàng)目儲備不足或項(xiàng)目交付時間不確定的房企則面臨業(yè)績增速下降或下滑的風(fēng)險。中房股份預(yù)計(jì)全年業(yè)績首虧,主要是由于公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷售房屋減少。
對此,新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷近日在北京參加論壇時就預(yù)計(jì),未來房地產(chǎn)市場將迎來寡頭時代。他認(rèn)為,從2017年起,房企之間的并購與競爭還是分散的競爭,低集中度的競爭,但在2018年之后,到2020年,房地產(chǎn)市場將迎來一般寡占型的競爭,行業(yè)資源將向排名前二十甚至前十的企業(yè)集中。文/本報記者 李桁
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