國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，我國(guó)一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格平均漲幅比去年同期有所回落，各地樓市調(diào)控持續(xù)加碼成效顯現(xiàn)。然而，面對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期外部不確定性增強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，不乏呼吁各地“放松房地產(chǎn)調(diào)控以提振經(jīng)濟(jì)”的聲音。對(duì)此，分析人士指出，中國(guó)房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一基本定位不會(huì)出現(xiàn)動(dòng)搖。樓市調(diào)控措施，不是虛張聲勢(shì)的“花架子”，而是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷壯大、提升民眾生活質(zhì)量與獲得感的真功夫。

市場(chǎng)逐漸回歸理性

從數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)各地樓市在持續(xù)調(diào)控之下逐步回歸理性態(tài)勢(shì)明顯。據(jù)初步測(cè)算，今年9月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上一個(gè)月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%;31個(gè)二線城市與35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅比此前一個(gè)月均有所回落。從今年前三季度平均來(lái)看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格漲幅皆比去年同期有明顯回落。

“2018年9月全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說(shuō)明供給規(guī)模較大，而市場(chǎng)去化效果一般。庫(kù)存走勢(shì)也使得房企營(yíng)銷壓力增大，進(jìn)而會(huì)更加依賴以價(jià)換量的策略。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模增加，一定程度上解決了當(dāng)前城市庫(kù)存不足和缺貨的狀態(tài)，同時(shí)也增加了購(gòu)房者議價(jià)的空間。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為在意料之中。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)間和強(qiáng)度持續(xù)深化，9月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮窄，意味著市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。恒豐銀行研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任蔡浩分析，在融資收緊、償債壓力增加、項(xiàng)目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)四季度或選擇以價(jià)換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標(biāo)。

分類調(diào)控不會(huì)放松

總體上看，正是在“房住不炒”的定位之下，各地繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，才有了房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性、平穩(wěn)、健康的難得態(tài)勢(shì)。

“今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控總體上看是很有成效的。我們抑制了房?jī)r(jià)的非理性上漲，同時(shí)，調(diào)控政策對(duì)開(kāi)發(fā)商和中介的影響較大，資金鏈緊張迫使房企不敢再盲目擴(kuò)張。”北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任何維達(dá)說(shuō)。

值得注意的是，《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》中釋放了有價(jià)值的最新信號(hào)。《通報(bào)》指出，住建部堅(jiān)決落實(shí)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位”，加大分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進(jìn)住房制度建設(shè)。同時(shí)，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，落實(shí)地方主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策的初衷，就是讓房屋回歸居住屬性。因此，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，我們應(yīng)該保持政策的定力和連續(xù)性，既不能放松房地產(chǎn)調(diào)控，讓房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄;也不宜盲目加大調(diào)控，突然增加相關(guān)企業(yè)、銀行和購(gòu)房者的額外壓力。”何維達(dá)說(shuō)。

加速建立長(zhǎng)效機(jī)制

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危害，有必要在需求側(cè)與供給側(cè)管理同時(shí)發(fā)力。有關(guān)專家建議，應(yīng)加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)形成租購(gòu)并舉的住房制度。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍表示，樓市長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容包括金融、財(cái)稅、投資、土地、立法等多方面。長(zhǎng)期來(lái)看，金融領(lǐng)域的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)應(yīng)設(shè)立住房銀行，支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展;財(cái)稅政策的重點(diǎn)是完善交易環(huán)節(jié)的各種稅收，例如推出房地產(chǎn)稅;投資政策的重點(diǎn)要發(fā)展多元化的投資主體;土地政策可以重點(diǎn)發(fā)力集體土地用于租賃市場(chǎng)發(fā)展，形成租售并舉的市場(chǎng)格局;立法方面，包括研究推出住房法、房地產(chǎn)稅法等。

何維達(dá)表示，探索建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，除了適當(dāng)運(yùn)用貨幣政策和財(cái)政政策之外，還應(yīng)注重三方面問(wèn)題：一是加強(qiáng)供給側(cè)改革，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房供給;二是有序推出房地產(chǎn)稅，提升非自住房屋作為資產(chǎn)的持有成本，同時(shí)注重引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期;三是新城建設(shè)或者開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃應(yīng)該多參照日本、新加坡等國(guó)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)上班與居住“就近解決”，避免上下班人口大遷移，從而緩解房地產(chǎn)調(diào)控壓力。

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