“擴(kuò)張是企業(yè)生命的本質(zhì)，無論是逆境還是順境都要不斷去突破。”雅詩閣中國(guó)董事總經(jīng)理陳志商在近期的媒體見面會(huì)上堅(jiān)定強(qiáng)調(diào)。對(duì)此，這位服務(wù)式公寓職業(yè)玩家要打什么牌，又將為后疫情時(shí)代中國(guó)住房租賃業(yè)帶來怎樣的新變局?

加碼長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成為雅詩閣擴(kuò)張計(jì)劃的核心之一。“在中國(guó)服務(wù)式公寓的十年發(fā)展過程中，早期品牌并不多，但現(xiàn)在正成為一個(gè)風(fēng)口，將有更多企業(yè)進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)這塊大蛋糕。我們未來會(huì)重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)租公寓及其投資。”陳志商鄭重官宣。

定制品牌 重倉長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)

于在華業(yè)務(wù)掌舵人正式戰(zhàn)略官宣之前，在雅詩閣進(jìn)入中國(guó)的全球化品牌(雅詩閣、盛捷、馨樂庭、lyf、奧克伍德、達(dá)美庭)之外，早在2020年，雅詩閣已經(jīng)開始著手中端公寓市場(chǎng)探索，并定制了兩個(gè)適應(yīng)本土的品牌——雅遇長(zhǎng)租公寓及其升級(jí)產(chǎn)品雅院服務(wù)公寓。

據(jù)邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年中國(guó)長(zhǎng)租公寓租房群體年齡結(jié)構(gòu)集中于20-39歲，且20-29歲的占比超過50%。較之2020年，2021年30-39歲租房群體占比提升了3%。伴隨中國(guó)租住生活方式的形成，年輕人買房欲望降低，租房年限延長(zhǎng)。迎合中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)需求，雅遇主要服務(wù)于當(dāng)下對(duì)住宿環(huán)境有著更高要求的白領(lǐng)、歸國(guó)留學(xué)生和其他都市人群。而雅院作為雅遇的升級(jí)產(chǎn)品，兼容長(zhǎng)短住，目標(biāo)客群聚焦為小型家庭住客，為之提供舒適、便捷、高性價(jià)比的服務(wù)公寓居住體驗(yàn)。

“目前雅遇主要以輕資產(chǎn)管理輸出的模式在發(fā)展。”陳志商介紹。

杭州和達(dá)雅遇長(zhǎng)租公寓(下沙)

雅遇項(xiàng)目通常選址核心城市中人群聚集之地，為住客提供交通便利的生活。在房型規(guī)劃上多以單房公寓為主，搭配少量套房以滿足住客不同的租房需求。每個(gè)項(xiàng)目都配套公共設(shè)施，其中包含聯(lián)合客廳及辦公區(qū)、共享廚房、健身角、自助洗衣房等，滿足日常品質(zhì)生活所需?；谀壳澳贻p人對(duì)于寵物的喜愛，雅遇還特別設(shè)計(jì)了寵物角，并為養(yǎng)寵住客開辟專用樓層及專用電梯，給到最大的居住自由度。

此外，依托于微信小程序，雅遇實(shí)現(xiàn)了科技化的配建和強(qiáng)大的后勤支持。在這里，住客擁有的不僅是租來的房子，更是品質(zhì)生活。

上海雅遇長(zhǎng)租公寓(外高橋)項(xiàng)目效果圖

經(jīng)過2年的發(fā)展，雅遇已在上海、杭州、成都、無錫、西安運(yùn)營(yíng)及儲(chǔ)備9個(gè)項(xiàng)目，逾3300套單元;雅院則在蘇州、重慶、深圳布局3個(gè)項(xiàng)目，首家品牌物業(yè)預(yù)計(jì)于明年開業(yè)。據(jù)悉，雅遇的裝配式內(nèi)裝工期將比傳統(tǒng)裝修工期縮短30%，可以實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制。

疫情期間，2年拿下12個(gè)項(xiàng)目對(duì)于新品牌而言是一份不錯(cuò)的成績(jī)單。這充分說明了中國(guó)中端公寓市場(chǎng)對(duì)于兩個(gè)新品牌的期待。這背后是中國(guó)市場(chǎng)對(duì)于雅詩閣綜合實(shí)力的認(rèn)可。

雅詩閣中國(guó)布局

作為凱德投資旗下全資子公司，雅詩閣已經(jīng)在全球40多個(gè)國(guó)家的200多個(gè)城市擁有超過900家物業(yè)，整體規(guī)模超過15.3萬套(包含在建)。在中國(guó)市場(chǎng)，雅詩閣也已深耕了24年，并在41個(gè)城市擁有超過200家物業(yè)，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到4.4萬套(包含在建)。

“在今年前三個(gè)季度，雅詩閣旗下物業(yè)在華的長(zhǎng)住收入持續(xù)增長(zhǎng)，收益占比達(dá)到67%。”陳志商透露。從品牌規(guī)模、會(huì)員數(shù)量、品牌知名度和美譽(yù)度上來說，經(jīng)過多年深耕，雅詩閣成為領(lǐng)跑者，沉淀了良好的品牌資產(chǎn)，并鍛造了長(zhǎng)住市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

將既有優(yōu)勢(shì)復(fù)制到更為廣闊的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，對(duì)于雅詩閣來說并非難事，卻正是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓迫切需要的。

回顧國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展歷程，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，行業(yè)因過于追求規(guī)模擴(kuò)張而忽略了精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的“內(nèi)功”修煉，這種失衡與外部客觀因素相結(jié)合，導(dǎo)致了行業(yè)一度受挫。近兩年經(jīng)過洗牌與重構(gòu)，行業(yè)新格局漸漸成型，賽道對(duì)于長(zhǎng)租公寓的要求更高，對(duì)各品牌來說，從哪些維度提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)，如何保持規(guī)模與運(yùn)營(yíng)的平衡，都成了重要課題。

這個(gè)層面上，雅詩閣在國(guó)際市場(chǎng)已經(jīng)成功運(yùn)營(yíng)許多長(zhǎng)租公寓和學(xué)生公寓項(xiàng)目，積累了成熟經(jīng)驗(yàn)。而雅詩閣在華的布局圍繞五大核心城市群展開，通過聚合集群力量，實(shí)現(xiàn)新老物業(yè)之間相互扶持，擴(kuò)大品牌認(rèn)知優(yōu)勢(shì)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)成本管控。迄今為止，在同城布局近10家物業(yè)的城市已達(dá)11座。

對(duì)比目前在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租市場(chǎng)擁有一席之地的各大本土公寓品牌，雅詩閣的寬度與深度，將成為其參與競(jìng)爭(zhēng)的重要優(yōu)勢(shì)。正如陳志商所說：“我們能為中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來很多值得借鑒的專業(yè)化成熟經(jīng)驗(yàn)，助力資產(chǎn)增值。”這正好符合國(guó)家盤活存量資產(chǎn)的政策需求。

綜上，輕資產(chǎn)模式發(fā)展過程中，在旅宿管理層面有著深厚積淀的雅詩閣擁有先天優(yōu)勢(shì)。重倉長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，雅詩閣不僅能獲得更多資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的收益，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能突破服務(wù)式公寓的局限，獲得市場(chǎng)布局及規(guī)模的有效拓展。

全鏈條資管能力，做厚價(jià)值

在中國(guó)房地產(chǎn)這一輪的深度調(diào)整中，雅詩閣對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的重倉不是個(gè)例。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年前三季度，上海大宗交易涉及長(zhǎng)租公寓的數(shù)量較往年增勢(shì)明顯。除了本土企業(yè)，更有外資投資機(jī)構(gòu)以投資增值型存量資產(chǎn)為主，普遍收購辦公及酒店類資產(chǎn)，并計(jì)劃改建為長(zhǎng)租公寓投入市場(chǎng)。

毫無疑問，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)將熱鬧非凡，群雄逐鹿。屆時(shí)，住房租賃市場(chǎng)各參與主體比拼的已經(jīng)不是某一階段的租金收益，而是全鏈條綜合實(shí)力。迎合這種投資趨勢(shì)變化，住房租賃企業(yè)必須為業(yè)主投資人呈現(xiàn)健康的投資模型和發(fā)展預(yù)期。這個(gè)層面上，依托凱德多項(xiàng)信托及私募，雅詩閣也在重資產(chǎn)模式方面積極嘗試，獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

“我們的優(yōu)勢(shì)在于輕重并舉。”陳志商分析，“從資產(chǎn)類型來說，未來在中國(guó)會(huì)看到更多的租賃住房投資。我們正積極對(duì)接國(guó)企，進(jìn)入R4地塊投資，通過我們優(yōu)秀的基金組織能力和物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，進(jìn)行資產(chǎn)有效盤活。”依托上級(jí)公司——凱德投資的“投-融-建-管-退 ”全鏈條資管能力，作為旅宿管理業(yè)務(wù)單元的雅詩閣能在“投融端”擁有更豐富的基金和資本資源，在“建”模塊具備深厚的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，而“管”正是雅詩閣的看家本領(lǐng)，在“退”層面，也在國(guó)際市場(chǎng)積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

凱德投資旗下業(yè)務(wù)

伴隨租賃住房類REITs產(chǎn)品和保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的成功發(fā)行，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)初步形成了公寓類產(chǎn)品發(fā)展“開發(fā)-培育-退出-再開發(fā)”的良性循環(huán)投資模式。這為雅詩閣在中國(guó)更好的發(fā)展開辟了更廣闊空間。

“雅詩閣希望未來能夠給到市場(chǎng)更完整的品牌體系，更優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)和服務(wù)以滿足全年齡段的客戶需求，以輸出管理的方式促進(jìn)規(guī)模增長(zhǎng)。同時(shí)，我們也會(huì)運(yùn)用我們的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，在中國(guó)將資管整體產(chǎn)業(yè)鏈打造好。”陳志商補(bǔ)充道。目前來看，雅詩閣中國(guó)已經(jīng)踏出了堅(jiān)定的第一步，而階段性的目標(biāo)是2023年在華運(yùn)營(yíng)及儲(chǔ)備6萬套服務(wù)公寓及酒店單元。

全力沖刺6萬套，做長(zhǎng)收益

6萬套目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，既有雅詩閣、馨樂庭、盛捷、奧克伍德等成熟品牌，也會(huì)有馨樂庭連心、lyf、雅詩閣臻選系列、達(dá)美庭、雅遇、雅院等新品牌，一個(gè)覆蓋消費(fèi)者全生命周期的品牌矩陣正在中國(guó)市場(chǎng)穩(wěn)步形成。

借力于此，雅詩閣中國(guó)有效拓寬了消費(fèi)客群，從青年到老年，都能為之提供良好的服務(wù)，且也為區(qū)域城市布局提供了更多可能性。對(duì)于業(yè)主投資人來說，梯隊(duì)形的品牌矩陣能提供更多靈活性，結(jié)合不同的項(xiàng)目需求進(jìn)行選擇。截至目前，今年雅詩閣中國(guó)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)簽了20多家物業(yè)。“在接下來的2個(gè)月不到時(shí)間內(nèi)，我們將全力沖刺，明年趨勢(shì)會(huì)更加強(qiáng)勁。”陳志商信心滿滿地表示。

這份底氣不僅來自于長(zhǎng)租市場(chǎng)趨勢(shì)，更在于雅詩閣在短住市場(chǎng)的布局。從公寓領(lǐng)域跨界至酒店行業(yè)、以長(zhǎng)短住產(chǎn)品結(jié)合的方式，雅詩閣將為業(yè)主及合作伙伴提供多元化選擇和收益保障。

陳志商認(rèn)為，短住能帶來更高收入，為公司獲取持續(xù)增長(zhǎng)的收益提供強(qiáng)大動(dòng)力。“租住三個(gè)月的消費(fèi)者和只住三天的消費(fèi)者量級(jí)完全不同，對(duì)于不同的城市而言，消費(fèi)群體對(duì)于長(zhǎng)短租的需求也是不一樣的。” 長(zhǎng)租市場(chǎng)的穩(wěn)定性和短租市場(chǎng)的靈活性，兩者巧妙組合將幫助雅詩閣在中國(guó)市場(chǎng)做長(zhǎng)收益。

結(jié)語

多年深耕經(jīng)營(yíng)，雅詩閣已經(jīng)在中國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成了一系列的優(yōu)勢(shì)，包括運(yùn)營(yíng)管理能力、品牌影響力以及會(huì)員儲(chǔ)備等，而且已經(jīng)打造了優(yōu)秀的資產(chǎn)退出項(xiàng)目。如今憑借戰(zhàn)略迭新，雅詩閣將對(duì)目前住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目補(bǔ)充，擴(kuò)大自身規(guī)模。更為重要的是，雅詩閣成熟的全鏈條資管能力將幫助更多資產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)有效盤活，且產(chǎn)生借鑒意義。

這會(huì)改變目前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的格局么?結(jié)果未可知，正如陳志商所說，對(duì)客服務(wù)及人才儲(chǔ)備是巨大的挑戰(zhàn)，“雅詩閣一直在路上，在服務(wù)滿意度上，我們積極開展顧客關(guān)懷等活動(dòng)以確保品質(zhì);在人才方面，我們已經(jīng)搭建了適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)需求的人才培養(yǎng)體系，向各大項(xiàng)目輸出匹配的人才，創(chuàng)造收益。” 毋庸置疑的是，這位服務(wù)公寓職業(yè)玩家一定能為從萌芽期邁入成長(zhǎng)期的中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來優(yōu)秀的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們拭目以待。

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