“冰封”市場中仍然有“日光” 一房難求現(xiàn)象仍然會出現(xiàn)在明年
2018樓市 什么房子最難買
2017年即將過去,用“冰封”來形容即將過去的一年似乎并不為過:截至12月24日,在還有7天的情況下,北京樓市成交量低迷已成為定局:合計住宅簽約量只有26253套,預(yù)計全年只有2.65萬套,這也是北京樓市網(wǎng)簽以來的歷史最低值,同比下調(diào)45%。
從成交金額看,1750億的住宅市場簽約額也是最近3年的最低值。庫存數(shù)據(jù)只有5萬套,也刷新了歷史最低紀(jì)錄。而在二手房市場上,將近90%的成交房源價格下跌。
然而,就在這樣的淡市中,有買房人提出不同意見:“難道我遇到的樓市是‘假樓市’?為什么2017年我想買的幾個樓盤根本買不到?”剛需人群買不到政策房中的限價保障房,改善人群買不到市場上的限價商品房。
確實如此,正如股票市場,熊市也會有牛股。2017年,樓市出現(xiàn)了諸如中國璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤城、華僑城和園等一房難求的“神盤”。而他們熱銷的最重要的原因,無一例外是銷售價格由于政策限價而遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們周邊樓盤價格。至于屬于保障房范疇的限價房,則即將成為歷史,自住商品房將成為它的替代者。
專家預(yù)測,2018年,樓市仍將延續(xù)2017年的態(tài)勢,限購限貸政策仍然不會松動,市場依舊“冰封”,一房難求仍然會一房難求。
淡季里的熱銷房
今年北京樓市的銷售冠軍之爭,雖然還有三天到年底,但冠軍歸屬已經(jīng)毫無懸念,招商地產(chǎn)中國璽將有望打破50億元銷售大關(guān),成為繼2013年和2016年之后第三個單盤一年超過50億元的北京銷冠軍。
而排名第二的如果不出意外,將是昌平別墅項目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個銷冠:別墅市場。
這兩個樓盤都跨越了930和317兩大調(diào)控節(jié)點,并非房地產(chǎn)順風(fēng)順?biāo)氖袌鲋芷?,贏得了銷售奇跡,除了戰(zhàn)略與銷售策略之外,價格是至關(guān)重要的因素。
中國璽為少見的二環(huán)邊內(nèi)城項目,2015年拿地的樓面價為5萬元/平方米左右,周邊二手房價格已經(jīng)達(dá)到10萬+,但是受到預(yù)售價格管控影響,開發(fā)商不得不大幅調(diào)低預(yù)期,以7.95萬元/平方米的均價取得預(yù)售許可,在“8萬元”紅線之下擦網(wǎng)通過。從價格橫向?qū)Ρ葋砜矗苓叺亩址慷继幵?萬元/平方米左右,但無論是使用年限和產(chǎn)品品質(zhì)都無法與中國璽相提并論。
這種樓盤就是目前被稱為“市場限價房”的代表樓盤:一、樓面價高,市場價格期待高。二、當(dāng)時政策限制,不能超過8萬/平方米紅線。三、周邊競爭樓盤少,價值稀缺。
這樣的樓盤自然受到追捧。已經(jīng)經(jīng)過十幾年市場教化的買房人自然知道其中的價值所在,因此,中國璽兩次低調(diào)的開盤,直接提前鎖定2017年樓市銷冠軍。
據(jù)中國璽營銷負(fù)責(zé)人介紹,被限制的價格,未來會在二手房上補漲。我們的客戶都是高端改善人群,無論從自住還是從長期持有來看,它的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它體現(xiàn)出的價格。
而另一個別墅領(lǐng)域的銷冠麗春湖院子,價格一樣“親民”,將近3萬元的樓面地價,5萬多元的單價。一改別墅端著架子賣的傳統(tǒng)風(fēng)格,直接將別墅產(chǎn)品進(jìn)行了高周轉(zhuǎn)運營。
據(jù)泰禾集團(tuán)營銷部門負(fù)責(zé)人介紹,價格合理與客戶定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。
說到客戶定位,相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,別墅的價格從單價來說再“親民”,總價還是擺在那里的,它的客戶一定是要有實力的,因此,“我們選擇的客戶就是那些認(rèn)為2500萬不貴的人群”。經(jīng)過充分調(diào)研和客源判斷,他們認(rèn)為海淀客戶具有更強的購買動機和資金實力,其中最關(guān)鍵的機會在于,海淀已多年沒有低密度產(chǎn)品的新增供應(yīng),存在大量而有效的潛在需求。最終,麗春湖院子超六成客戶來自于海淀,后期朝陽客戶又占據(jù)剩余大半?;ヂ?lián)網(wǎng)新貴、科技精英、企業(yè)高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業(yè)主構(gòu)成。
2017年截至12月24日的北京銷冠排行榜:從項目看,超過10億網(wǎng)簽金額的住宅合計有55個,其中有15個項目超過20億,超過30億的有6個,銷售額最高的項目是中國璽,簽約48.82億。有望在2013年和2016年后,北京再次出現(xiàn)銷冠超過50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子,也是別墅項目的銷冠,簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府,簽約40.06億。第四是景粼原著,簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開華潤城。
逆勢將成為檢驗大企業(yè)的試金石
在兩年前的上海,孫宏斌在談到擴(kuò)張時顯得非常謹(jǐn)慎。當(dāng)記者問起是否也要向千億房企發(fā)起沖擊時,他貌似低調(diào)地表示:飯要一口一口吃,扎扎扎實實做事,不去想千億的事。言猶在耳,兩年后的今天,孫宏斌的融創(chuàng)集團(tuán),已經(jīng)一躍成為“碧恒萬融”中的一員,千億目標(biāo)早已拋在身后。事實證明,市場越是低迷,越容易使一些企業(yè)做大。
在2017年,北京商品房市場中,2760億的總銷售額,是由472家房企創(chuàng)造的,龍頭房企的市場占有率越來越高,盡管市場進(jìn)入了冷靜期,但市場集中度卻不斷提升。排名前20的項目成交額已占到商品住宅總成交額1/3,而同樣的數(shù)字在2016年和2015年僅是1/4。其中,開發(fā)商集中度提升得更加明顯,北京萬科以在售30個項目,簽約銷售額307.5億排名市場第一,市場占有率超過10%,整個市場前10名開發(fā)商合計市場占有率達(dá)到49%,而在2016年,排名前10的開發(fā)商合計市場占有率僅為35%,預(yù)計未來在調(diào)控不斷升級的情況下,市場集中度仍將繼續(xù)提高,優(yōu)勢開發(fā)商、優(yōu)勢項目將成為市場主力。
有31家企業(yè)發(fā)布了11月銷售業(yè)績,雖然調(diào)控持續(xù)出臺,但房企銷售依然處于歷史的最高峰。從目前數(shù)據(jù)看,公布銷售業(yè)績的企業(yè)2017年刷新銷售額歷史最高紀(jì)錄已成定局。11個月標(biāo)桿房企已經(jīng)全面完成年度任務(wù),基本全部超過了2016年全年。
從這31家企業(yè)看,包括萬科等多家企業(yè)已經(jīng)突破4000億大關(guān),超過千億的十幾家。
標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績、利潤上漲速度均超過行業(yè)平均水平,龍頭房企的市場占有率上漲。2016年,具有品牌優(yōu)勢、布局優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、開發(fā)能力優(yōu)勢的標(biāo)桿企業(yè)通過兼并收購、買地產(chǎn)股來增加土地儲備,并布局多元化投資。從部分熱點城市看,雖然調(diào)控發(fā)力,市場明顯萎縮,但部分龍頭房企的市場占有率明顯上漲。
2018年樓市三大買不到
大多數(shù)房地產(chǎn)研究人士都認(rèn)為,2018年,樓市的整體格局將會延續(xù)2017年的態(tài)勢,限購限貸政策仍然會堅決執(zhí)行,二手房價格不會有太大浮動,新房市場仍然會存在兩極分化:要么賣不動,要么買不到。
新房賣不動的原因有兩種:
首先,以舊換新路徑卡殼。
張先生看上了一個學(xué)區(qū)房,總價在1600萬左右。他手里有600萬首付,剩余的1000萬要通過賣舊房才能湊足。而從去年7月份開始,張先生就在幾個大型二手房中介門店將舊房掛出,由于是亞運村的房子,而且還有學(xué)區(qū)資格,放在去年房子單價11萬/平方米。而從掛出的那一天起,直至12月,降至9萬元/平方米也無人問津。而新房開發(fā)商給他三個月的期限也即將到期,因此他不得不放棄。這就是目前買賣房連環(huán)套出現(xiàn)卡殼的原因所在。
其次,新房價格普遍高于周邊二手房,競爭太過激烈。
位于石景山一個國企的商品房樓盤,價格也不貴,在地產(chǎn)營銷人眼中,這樣的樓盤一定是日光盤,但最近卻傳出了降價的消息。原因就在于,它所在的區(qū)域競爭樓盤太多,同時又遇到從去年開始的各項調(diào)控政策,大家都不好賣。別人都是現(xiàn)房,它是期房,大家根據(jù)他的價格來調(diào)整自己的價格。
那么,什么樣的新盤是買不到的?
第一種,是被限價的商品房。
由于目前的招拍掛基本都是競地價限房價競自持,因此,核心位置的新房很多都會受到限價影響。
北京青年報記者通過有關(guān)渠道獲悉,剛剛被泰禾收購的華僑城項目新著東方(泰禾收購后更名為金府大院)審批的高價格沒有被有關(guān)部門通過,目前預(yù)計售價在8萬元/平方米。而沒有撤出前的華僑城,原先預(yù)計價格在10萬元/平方米。
業(yè)內(nèi)有人士稱:該項目很可能成為明年的“中國璽”。
而撤出該項目的華僑城也沒閑著,在該項目不遠(yuǎn)的五環(huán)位置,出爐“華僑城和園”項目,同樣是上報給有關(guān)部門的報價被駁回,最終停留在7萬元/平方米左右的單價。而周邊的二手房價格都要高出7.5萬元/平方米,而周邊新房都保持在8.5萬元/平方米左右。結(jié)果,該項目一期房源剛推出就被“日光”……
這類樓盤就是文中指出的限價商品房,2018年仍然會有不少這樣的項目推出。
資料圖:置業(yè)顧問向民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝
第二種,新的學(xué)區(qū)房。
2017年,北京二環(huán)內(nèi)一共也只有幾個新樓盤推出。中國璽、昆侖域、中駿天宸、使館壹號院,最終突破8萬元紅線的是頂著學(xué)區(qū)房光環(huán)的樓盤——中駿天宸。
眾所周知,北京的教育資源最好的主要集中在海淀和西城。而中駿天宸則屬于西城最好的學(xué)區(qū)之一——德勝學(xué)區(qū),這個片區(qū)的上世紀(jì)80年代二手房都已經(jīng)達(dá)到了14萬/平方米左右,用一位家長的話說:寧要德勝一張床,不要別墅一套房。
而北京這樣的項目資源已經(jīng)鳳毛麟角,尤其是帶學(xué)區(qū)的西城和海淀房,剛剛拍下的海淀天恒地產(chǎn)項目,雖然不是嚴(yán)格意義上的學(xué)區(qū)房,但由于在海淀這個大背景下,仍然受到了重視子女教育的買房人的提前關(guān)注。
第三種,地鐵沿線小戶型。
不久前,一個昌平樓盤開發(fā)商對業(yè)內(nèi)人士說,明年你們趕緊買我的房子吧,就九個字:地鐵上、小戶型、學(xué)區(qū)房。話音剛落,在座的幾個業(yè)內(nèi)人士連有沒有買房資格的問題都沒有想,就馬上預(yù)訂了。
在北京,即使到了“起碼要150平方米的三居”時代,但地鐵旁小戶型仍然保持著旺盛的生命力。除了自住需求外,很多有投資需求的人還是看好這類房源。除了住宅之外的小戶型,目前,已經(jīng)過關(guān)的商住房(可以分割產(chǎn)權(quán),可以拿公司名義購買),只要是在地鐵沿線的,也開始有買房人關(guān)注。畢竟,跟北京動輒上千萬的商品房相比,花三四百萬就能安家,已經(jīng)非常滿足了。
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