作為事關(guān)民生的一件大事兒，樓市的任何風(fēng)吹草動(dòng)都必然備受關(guān)注。

今年以來(lái)，無(wú)論中央支持雄安新區(qū)發(fā)行REITs等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，還是上交所表態(tài)要推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)，都表明了REITs在中國(guó)的發(fā)展將進(jìn)一步提速。

在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從嚴(yán)，房企融資渠道受到嚴(yán)格限制。那么，REITs作為新的融資渠道，會(huì)否給了房企迅速“鋪攤子”的機(jī)會(huì)?是否會(huì)影響樓市調(diào)控的成果?會(huì)否造成房?jī)r(jià)的上漲?

“不會(huì)助推住宅價(jià)格非理性上漲”

所謂REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱為REITs)，是指將流動(dòng)性低的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，向機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人公開(kāi)發(fā)行，以不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)收益和租金來(lái)回報(bào)投資者。

換句話說(shuō)，REITs是一種和股票基金類似的基金，只不過(guò)募集資金投向的不是股票組合，而是不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)組合。比如某長(zhǎng)租公寓公司發(fā)行REITs，那么這些公寓的大部分租金就會(huì)成為投資者的收益。

需要注意的是，國(guó)際普遍的REITs通常是公募類的，也就是上述定義所描述的。我國(guó)已經(jīng)開(kāi)展不少REITs試點(diǎn)，不過(guò)由于主要是面向機(jī)構(gòu)投資人等限定性群體，也被稱為私募REITs或者類REITs，真正公募REITs產(chǎn)品業(yè)內(nèi)呼聲較高，但仍未推出。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的持有者——通常是開(kāi)發(fā)商而言，發(fā)行REITs相當(dāng)于縮短了投資回報(bào)周期，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。有輿論因此擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商融資后大舉搶地建房，以及投資者購(gòu)買REITs加大了樓市的買方力量，都將推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此種擔(dān)心大可不必。

從帶來(lái)收益的底層資產(chǎn)來(lái)看，REITs主要針對(duì)的是酒店、辦公、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，與傳統(tǒng)的居民住宅嚴(yán)格隔離。商業(yè)地產(chǎn)普遍以自持為主，收入多依賴于運(yùn)營(yíng)品質(zhì)提高帶來(lái)的租金上漲，而住宅價(jià)格則依賴供求關(guān)系。

另一方面，REITs幾乎不投資開(kāi)發(fā)類物業(yè)，而是投資已經(jīng)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和固定收益的成熟不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。與開(kāi)發(fā)商的前端“建設(shè)制造”相比，REITs的標(biāo)的定位是終端的物業(yè)管理平臺(tái)，本質(zhì)上是運(yùn)營(yíng)商。

以此觀之，發(fā)展REITs與住宅價(jià)格的漲跌沒(méi)有因果聯(lián)系。

“境外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明推行REITs有助于降低不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)性，不會(huì)助推住宅價(jià)格非理性上漲。”全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼說(shuō)。

中金公司近期發(fā)布的研報(bào)也認(rèn)為，無(wú)論從業(yè)務(wù)線條還是融資路徑上，都可以與傳統(tǒng)的商品房開(kāi)發(fā)做到有效隔斷，因而也不會(huì)對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)形成上漲壓力。“即便開(kāi)發(fā)商有通過(guò)REITs上市募資所得反哺商品房開(kāi)發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)的傾向，這一渠道也可通過(guò)政策手段實(shí)現(xiàn)有效阻隔。”

而對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)而言，REITs對(duì)二級(jí)市場(chǎng)不僅不會(huì)加大價(jià)格波動(dòng)幅度，反而是具有“價(jià)格穩(wěn)定器”和“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”功能，防止資產(chǎn)炒作。

REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)初衷是為投資者提供獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流收益和持續(xù)資產(chǎn)增值的投資機(jī)會(huì)。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼認(rèn)為，穩(wěn)定現(xiàn)金流收益來(lái)源于“雙重穩(wěn)定性”，即物業(yè)成熟穩(wěn)定性和分配比例穩(wěn)定性。與此同時(shí)，強(qiáng)制性高比例分紅也抑制了REITs利用留存資金進(jìn)行擴(kuò)張的沖動(dòng)。“與投機(jī)型投資者‘追漲殺跌’模式不同，REITs更具備長(zhǎng)期價(jià)值發(fā)現(xiàn)能力。”

中金公司的研報(bào)顯示，海外龍頭REITs傾向于長(zhǎng)期持有資產(chǎn)，資產(chǎn)換手比例和頻率都很低，甚至在實(shí)體市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)明顯過(guò)高/過(guò)低的偏離時(shí)起到了穩(wěn)定器的作用。“因此可以認(rèn)為REITs與資產(chǎn)炒買炒賣是絕緣的。”

減少住宅市場(chǎng)的資金囤積

在普通住房市場(chǎng)中，REITs并非發(fā)揮不了作用。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，REITs將成為推動(dòng)建立購(gòu)租并舉住房制度的重要工具，推動(dòng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，一定程度上能緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。

近年來(lái)，我國(guó)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展十分重視，比如今年5月住房租賃條例再次列入國(guó)務(wù)院立法工作計(jì)劃，多地出臺(tái)租房補(bǔ)貼等政策。

不過(guò)租賃住房項(xiàng)目前期需大量投入，運(yùn)營(yíng)商通常要負(fù)擔(dān)巨額的開(kāi)發(fā)/收購(gòu)和裝修費(fèi)用，而租房的收益率相對(duì)較低，收益期非常漫長(zhǎng)。即便是當(dāng)“二房東”輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，也需要承擔(dān)前期的裝修和收房成本。因此如何拿到錢是租賃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商的頭等大事。

上交所今年年初表示，加快發(fā)展住房租賃REITs。業(yè)內(nèi)分析，通過(guò)發(fā)行REITs，就可以充分利用社會(huì)資金，促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

中金公司認(rèn)為，于政府而言，REITs打通了政策性住房，尤其是租賃住房的退出渠道，得以形成從開(kāi)發(fā)投資到退出的閉環(huán)，從而加快財(cái)政資金的良性周轉(zhuǎn)，提供住房供給效率。于企業(yè)而言，REITs的出臺(tái)將支持那些真正有意愿發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)的公司，并且倒逼企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理能力提升。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組認(rèn)為，REITs能夠打通房地產(chǎn)投融資鏈條、降低融資成本以及促進(jìn)房企市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成。

簡(jiǎn)而言之，資金周轉(zhuǎn)速度加快，租賃住房的供給就會(huì)增多。而社會(huì)資本進(jìn)入增加，意味著運(yùn)營(yíng)商所需資金減少，資金門檻降低又導(dǎo)致入局者數(shù)量增加，運(yùn)營(yíng)商要打動(dòng)投資者就必須提升運(yùn)營(yíng)能力。

“長(zhǎng)期來(lái)看，這將促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)加速改善，對(duì)緩解住房供應(yīng)和房?jī)r(jià)上漲壓力起到積極作用。”中金公司研報(bào)認(rèn)為。

從投資端來(lái)看，中國(guó)民眾對(duì)住宅項(xiàng)目的熱衷，部分源于手里的資金缺少穩(wěn)定可期的投資方式，股市風(fēng)險(xiǎn)高，而債市收益率又相對(duì)較低。REITs提供了方便投資商業(yè)地產(chǎn)的選項(xiàng)，且由于REITs是標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品，小份額即可買入，這或有助于分散直接投資住房的壓力。

“REITs有效降低不動(dòng)產(chǎn)投資門檻，能夠成為有效投資替代品，疏解住宅市場(chǎng)的儲(chǔ)蓄資金，減少住宅市場(chǎng)的資金囤積。”肖鋼說(shuō)，同時(shí)，REITs豐富了公眾投資理財(cái)選擇，提高居民財(cái)產(chǎn)性收入。

“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正逢其時(shí)”

此外，REITs市場(chǎng)的重要發(fā)力點(diǎn)或是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。與不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域一樣，基礎(chǔ)設(shè)施多是重資產(chǎn)項(xiàng)目。

國(guó)家發(fā)改委投資司副司長(zhǎng)韓志峰說(shuō)，一方面新建基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資需要大量的資本金，另一方面已經(jīng)形成的大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)在沉睡。“大量的存量資產(chǎn)怎么盤活?很重要的一個(gè)手段就是推行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”

今年1月，北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組發(fā)布的《中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》(下稱《研究》)稱，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)億元，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可撐起一個(gè)萬(wàn)億元規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)。如果收費(fèi)公路以REITs為方向的證券化率能達(dá)10%，那么該類資產(chǎn)就能達(dá)8000億元。

韓志峰認(rèn)為，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正逢其時(shí)。通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活資產(chǎn)，將收回資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，從而形成良好的投資循環(huán)。

REITs將基礎(chǔ)設(shè)施的收益和負(fù)債打包轉(zhuǎn)交給了下游的投資者，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)方的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。地方政府盤活了資源，降低了負(fù)債水平，企業(yè)也可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，REITs要解決投資人風(fēng)險(xiǎn)收益匹配的問(wèn)題，拿出來(lái)融資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，且風(fēng)險(xiǎn)可控。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)和權(quán)益要清晰，能夠合法轉(zhuǎn)讓。

韓志峰認(rèn)為，有六個(gè)具體基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域適合發(fā)REITs，分別是：鐵路、收費(fèi)公路、港口等交通設(shè)施;供水供熱供氣等市政設(shè)施;電力、石油天然氣等能源領(lǐng)域;園區(qū)開(kāi)發(fā)和物流倉(cāng)儲(chǔ)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目;污水垃圾處理、固體廢物治理等生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域;科技園區(qū)和科技設(shè)施。

《研究》指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的引入，有望改變中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施傳統(tǒng)投融資模式。“基礎(chǔ)設(shè)施REITs擁有其他融資方式所不具備的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資金需求非常匹配，無(wú)論在宏觀經(jīng)濟(jì)層面的降杠桿、補(bǔ)短板，還是在基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的投融資模式改革，以及微觀層面的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提升等方面，均具有積極的意義。”

關(guān)鍵詞： 金融 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià)